Lassan elfogynak a bérlakások a nagyvárosokban

Fotó: Abcúg / Magócsi Márton

-

Alig van kiadható bérlakás, ezért a vidéki városokban másfélszeresére, Budapesten duplájára nőttek a lakások bérleti díjai az elmúlt öt évben. A magas adók miatt kevésbé éri meg a hosszú távú bérbeadás, pörög az Airbnb, és egyre több bérbeadó feketézik. Ettől végső soron a bérlők válnak kiszolgáltatottá, akik egyre többen vannak: bebukott devizahitelesek, szüleiktől elszakadni akaró fiatalok. A bérlakásszektor kifehérítése csak kormányzati beavatkozással lenne lehetséges: a hosszú távú lakáskiadást kellene adócsökkentéssel ösztönözni.


Magyarországon becslések szerint mintegy 600 ezer ember él magán-bérlakásban, és bár arra nincsenek adatok, hogy ebből hányan laknak feketén, azaz bérleti szerződés nélkül otthonaikban, a hazai bérlakásszektorban messze ez látszik a legnagyobb problémának írja az Abcúg. Nem csak a bérbeadók adókerülése miatt – írásos szerződés hiányában a bérlő is védtelenebb, például a kilakoltatással szemben.

A másik probléma, hogy a befektetési célból vásárolt lakásaikat a tulajdonosok inkább rövid távon, turisztikai célra hasznosítják, mintsem, hogy hosszú távra kiadják – előbbi, főleg a fővárosban, jelenleg sokkal jobban megéri. Ennek köszönhetően a bérlők számára elérhető kiadó magánlakások száma nagyon alacsony, a magas kereslet mellett így a bérleti díjuk az egekbe szökik. Budapesten kétszeresére, a vidéki városokban másfélszeresére nőtt az utóbbi öt évben az albérletek ára.

A Habitat for Humanity lakásszegénységgel foglalkozó szervezet csütörtökön kerekasztal-beszélgetésén mutatta be, szerintük milyen kormányzati lépésekkel lehetne megoldani a bérlakásszektor mostanra kicsúcsosodott problémáit. A javaslatcsomagot egy több mint ötezer aláírást tartalmazó petícióval együtt már elküldték a kormánynak.

A szervezet a bérlakásszektor kifehérítését látja a legsürgetőbbnek, a szabályozott keretek között történő bérbeadás ugyanis csökkentené a bérlők kiszolgáltatottságát is.


Mi a helyzet és hogy alakult így?

Magyarországon a legtöbben saját tulajdonú lakásban élnek, sokkal kisebb hagyománya van a lakásbérlésnek, mint más nyugat-európai országokban. Mindez leginkább azért alakult így, mert a rendszerváltáskor az állami tulajdonú lakásban élők nagyon olcsón, a piaci ár 8-10 százalékáért megvásárolhatták az ingatlanokat. A privatizáció a lakásállomány 25 százalékát érintette, ennyi lakás volt állami tulajdonban – magyarázta Jelinek Csaba, városkutató.

Nem nehéz kikövetkeztetni, hogy ilyen olcsón szinte csak azok a lakások nem keltek el, amelyek a nagyon rossz állapotban voltak – ezek alkotják most az állami kézből önkormányzati tulajdonba került lakásállomány oroszlánrészét.



Amellett, hogy még mindig magas a saját tulajdonukban élők aránya, sokan vásárolnak befektetési céllal ingatlanokat. Ezeket azonban részben a kedvezőtlen adózási feltételek miatt a tulajdonosaik nem hosszú távú bérletbe, hanem rövid távon, turisztikai célra adják ki, mondjuk a különösen a fővárosban pörgő AirBnB-n keresztül.

A nagyvárosi lakáspiacon azonban – a korlátozott üres telek szám miatt – korlátozott a lakáskínálat, úgyhogy ha sokan fektetnek be lakásokba, de ezeket a lakásokat nem hosszú távú bérbeadásra használják és a tulaj sem lakik bennük, az előbb-utóbb lakáshiányt eredményez.


A válság, a válság, a válság

Mindezt tetézi, hogy Magyarországon az utóbbi időszakban több okból is nőtt a bérlakást keresők száma:

  • egyfelől a külföldi diákok magas albérletigénye jelentkezik a piacon,

  • másfelől a devizahitelválság miatt többen elvesztették lakásukat, majd keresletként megjelentek a bérlakáspiacon,

  • harmadrészt pedig azok a fiatalok, akik szeretnének különköltözni, függetlenedni szüleiktől, hacsak nincs megörökölt lakásuk, lakásbérlők lesznek. Sokukat egyébként – épp a válság utóhatásaként – riasztja a hitelfelvétel, ezért hosszú távon is bérelnek inkább.

Ráadásul a válság miatt az újlakás-építés is történelmi mélyponton van épp, ami szintén oka a lakáshiánynak.

Mindezek a tényezők együtt okozzák az ingatlanárak, és ezzel gyakorlatilag egyenesen arányosan a bérleti díjak egekbe szökését. Ehhez kapcsolódó fogalom a lakásszegénység: amikor a bérlő jövedelmének több, mint 40 százalékát kell, hogy lakhatásra költse. Magyarországon ez is elterjedt probléma.


Az adóterheket kell csökkenteni

Mindemellett a magas adóterhek az illegális lakáskiadás felé sodorják a bérbeadókat, növelve ezzel a bérlők, de igazából mindkét fél kiszolgáltatottságát. Hiszen bármilyen vitás helyzet esetén nincs egy szerződésben lefektetett szabályrendszer, amihez a feleknek tartaniuk kéne magukat.

A feketézőket leghatékonyabban az adóterhek átszabásával lehet visszaterelni a legális albérletpiacra – állítják a Habitat szakértői, és a beszélgetésen ezt erősítette meg Babus Gábor, a Baker&McKenzie ügyvédi iroda ingatlanügyekre szakosodott jogásza is. Jelenleg ugyanis a magas adókötelezettség rettenti el a hosszú távú lakáskiadástól a tulajdonosokat.

Ha ma valaki Magyarországon 83 ezer forintnál magasabb havi bérleti díjért adja ki a lakását, annak az ebből származó bevétel 29 százalékát kell adóként befizetnie, ha legálisan adja bérbe az ingatlant. Ha ugyanis évi 1 millió forintnál több lakáskiadásból származó bevétele van valakinek, a 15 százalékos személyi jövedelemadó mellett 14 százaléknyi egészségügyi hozzájárulást (eho) is fizetnie kell a bevétele után.

Kováts Bence, a Habitat for Humanity kutatója szerint ez már olyan komoly adóteher, hogy a bérbeadó inkább más megoldást keres: vagy nem fogja a lakását legálisan kiadni, vagy más módon hasznosítja azt: mondjuk az adókkal sokkal kevésbé terhelt AirBnB-n keresztül adja ki rövid távra apartmanként turistáknak.

A Habitat javaslata szerint úgy lehetne kiegyensúlyozni a bérlakáspiacot, ha a kormány alacsony adóval ösztönözné a hosszú távú lakáskiadást: egyszerűen, aki hosszú távra adna ki, fizessen kevesebbet, aki pedig csak egy évre vagy kevesebbre, az többet a bérletidíj-bevétele után. Emellett – mondták – az albérletárak egekbe szökését meg lehetne akadályozni azzal, hogy egy megjelölt árszint alatt alacsonyabb, fölötte magasabb legyen az adó mértéke.


Legyenek tisztábbak a lakásviszonyok

Egy másik fontos lépés a Habitat szerint a lakástörvény módosítása lenne. Először is tisztázni kellene a bérlő és a kiadó viszonyát – Babus Gábor szerint a polgári törvénykönyv ugyanis jelenleg hibásan ugyanúgy kezeli a bérlőt és a bérbeadót, holott a bérlő nyilvánvalóan kiszolgáltatottabb helyzetben van egy jogvita esetén: lakhatása forog kockán.

Pontosan tisztáznia kéne még a törvénynek, hogy a lakással kapcsolatosan milyen kötelezettségei és jogai vannak a bérlőnek és a kiadónak, hogy a bérlés vagy a kiadás egyik félnek se jelentsen magas kockázatot.

Fontos, hogy a törvény pontosan tisztázza, a kauciót milyen esetekben tarthatja vissza a tulajdonos a szerződés lejártakor és a visszatartás okát hogyan kell igazolnia – írják javaslataik között.

Ami a bérbeadókat illeti, nekik is szükségük van garanciákra ahhoz, hogy nyugodt szívvel merjék kiadni ingatlanaikat. Nem tartható például, hogy a lakbérfizetés megtagadása miatti szerződésbontáskor a tulajdonos csak hónapok múltán juthat hozzá a tulajdonához. A Habitat szerint szükség volna egy olyan testületre, ami a kisebb ügyekben közvetít a vitában álló felek között, és a lassú és költséges bírósági eljárás helyett segít rendezni a vitás helyzeteket.


Rohadó szociális bérlakások helyett

A magánlakás-bérlés sajátossága, hogy egyszerre luxus és egyszerre kényszer. A tehetősebb rétegeknél a mobilitást egyik eszköze ez, a szegények pedig azért bérelnek, mert nem engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást. A bérlakáspiac beszűkülésekor nyilván a szegényebbek, a kényszerből bérlők kerülnek nehéz helyzetbe.

A Habitat szerint elengedhetetlen az állami szerepvállalás azok lakhatásának megoldásában, akik nem tudják megfizetni a piaci árakat. Mivel az önkormányzati szociális bérlakásrendszer a kihasználatlanság, az állomány folyamatos csökkenése és a lakások rossz állapota miatt gyakorlatilag elsorvadt – erről Józsefváros példáján ebben a cikkünkben írtunk -, a Habitat egy új modell meghonosítását szorgalmazza.

Ez volna a Németországban vagy Hollandiában már működő non-profit lakáskezelő szervezetek modellje, amik kifejezetten a piacról kiszorulóknak adnának ki lakásokat, nem piaci alapon.


Az ilyen lakáskezelő szervezetek egyik fajtája a non-profit lakástársaság, ami kifejezetten arra jön létre, hogy az általa kezelt lakások nagy részét rászorulóknak adja ki, amiért különböző – nagy részben állami – támogatásokban, kedvezményekben részesül. A szociális alapon kiadott állomány mellett akár piaci alapon is kiadhatnak lakásokat, de az ebből származó hasznot vissza kell forgatniuk például a rosszabb anyagi helyzetű bérlők lakbér-támogatásába.

A másik megoldás a lakásszövetkezet, ami nem a legszegényebbeknek, inkább a piaci lakást vásárolni nem tudó alsó-középosztálynak nyújt megfizethetőbb lakhatási lehetőséget. A lakásszövetkezetben lakók nem válnak tulajdonosaivá a háznak, amiben laknak, hanem részesedésük van a szövetkezetben és ezen felül bérleti díjat fizetnek, ami azonban nem követi az ingatlanárak változásait. Az állam ezeknek a létrejöttét legkönnyebben használaton kívüli ingatlanok, kedvezményes árú építési telkek rendelkezésre bocsájtásával segítheti.

Amellett, hogy az államnak támogatnia kéne a non-profit lakáskezelő szervezetek létrejöttét, szociális alapon járó kauciótámogatás és lakhatási támogatással segíthetné, hogy a rosszabb anyagi helyzetű bérlők is megfelelő bérlakásokhoz juthassanak.