Jogi konfliktusokat is hozott a bővülő ingatlanpiac

Fotó: MTI / Krizsán Csaba

-

A kizárólagos szerződések miatt van sok panasz az ügyfelek részéről.


A bővülő ingatlanpiacon egyre több ingatlanos tevékenykedik. Elsősorban a jutalék nagyságában erős a verseny, ami kedvez az ügyfeleknek, de a jogi konfliktusok is szaporodnak, és egyre többen fordulnak bírósághoz a kizárólagos szerződések miatt.

Sándor Viktória, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége elnökségi tagja szerint 2013-14 óta folyamatosan élénkül a piac, a tavalyi pedig a válság utáni legerősebb év volt. Idén az első negyedévben a tranzakciók száma elmaradt ugyan a tavalyitól, de az új építésű lakások megjelenése pozitív fordulatot hozhat.

Az árak kategóriától függően különböző mértékben emelkedtek, az országos átlag alapján idén 15 millió forintért Budapesten 43 négyzetméteres lakást lehetett venni, míg 2016 elején valamivel nagyobb, 48 négyzetméteres lakásokat kínáltak ennyiért. A vidéki nagyvárosokban csak 1 négyzetméterrel, 65-ről 64-re csökkent az átlagos alapterület a 15 milliós árkategóriában.

A szakértő szerint a jól beárazott ingatlanoknál az alku átlagosan 5-6 százalékos lehet maximum. Az új lakások részben a mérsékelt kínálat és a fokozott kereslet miatt tovább drágultak, Budapesten az új lakások átlagos négyzetméterára 12 százalékkal 612 ezer forintra nőtt tavaly december vége óta. A megyei jogú városokban 20 százalékkal 347 ezer forintra nőtt az ár.

Az átlagos ingatlanos jutalékszint 3-3,5 százalék, plusz áfa. Vidéken előfordul, hogy 2 százalék plusz áfa áron is közvetítenek, de budapesti viszonylatban van már 5 százalék plusz áfa is. A tendencia azt mutatja, hogy a közvetítői piac bővülése miatt a verseny a minőségben és a kialkudható jutalék mértékében van – mondta Sándor.

Bár Sándor a kizárólagos ingatlanos szerződéseket nevezte a leghatékonyabb formának, és szerinte ezt egyre többen értik meg, Nagy Zoltán ügyvéd a kockázatokra is figyelmeztet. A piac fellendülésével együtt gyarapszik az ingatlanközvetítők és ügyfeleik közötti vitás helyzetek száma – mondta Nagy. A leggyakoribb konfliktus, ha az eladó utólagosan nem akarja kifizetni a jogszerű közvetítői díjat vagy ha a közvetítő nem látja el a szerződésben vállalt feladatokat. A harmadik típus, hogy a kizárólagosságból fakadó félreértések miatt fordulnak ügyvédhez a felek.

Az ügyvéd szerint is a kizárólagos szerződés lehet a legelőnyösebb megoldás, ehhez azonban megfelelő vevőszerzési és -megtartási politika szükséges. Kizárólagos szerződésnél például a megbízó jutalékkedvezményt kaphat, a közvetítő pedig plusz szolgáltatásokat – értékbecslést, fényképportfólió készítést – jelölhet meg feladataként. A hatályos jogszabály csupán annyit rögzít: a kizárólagos szerződésben a közvetítő vállalja, hogy igyekszik vevőt találni az ingatlanra, a megbízó pedig más közvetítővel nem szerződik le, saját maga viszont hirdetheti az ingatlant.

Abban az esetben tehát, ha a megbízó adja el ingatlanát, igazolhatóan nem az ügynök találta a vevőt, és nem rajta keresztül történt az értékesítés, akkor nem hajtható be a közvetítői díj még kizárólagos szerződés esetében sem – mondta Nagy. Ez a szerződés megszűnését követően is fennáll, vagyis csak akkor kell fizetni a megbízási díjat, ha a közvetítő adta el az ingatlant.

Nagy szerint az elmúlt fél évben egyre többen fordultak bírósághoz a kizárólagos szerződések tisztességtelensége miatt, ezért jogszabályozási szinten is folyamatosan foglalkoznak a témával. Tisztességtelen feltételnek minősül például, ha a megbízónak mindenképpen meg kell fizetni a közvetítői díjat bármelyikük is adja el az ingatlant, valamint az is, ha a szerződés kiköti, hogy az eladó nem hirdetheti az ingatlant. Ezek kiszűrhetőek a szerződésben, azonban a megkötésre gyakran furcsa körülmények között kerül sor, ezért nem biztos, hogy a megbízó alaposan megismerheti a szerződést vagy előzetesen ügyvéddel konzultálhat – mondta Nagy.