VS.hu lakásindex: dolgozz Pesten, lakj Komáromban

Fotó: Vs.hu / Hirling Bálint

-

Dübörög az újlakás-piac. A csok, az áfacsökkentés és az organikus fellendülés is fejlesztésre sarkallja a beruházókat, de valójában mennyi esélye van egy átlagembernek, hogy új építésű lakást vásároljon? A VS.hu lakásindexe szerint Magyarország egyes megyéiben az újlakás-vásárlás gyakorlatilag lehetetlennek tűnő vállalkozás, máshol azonban könnyedén megvalósítható.


Pörög, mint a trágyaszóró

Az ingatlanpiac 2013-ban érte el mélypontját, majd lassú korrekció után úgy tűnt, a lehető leggyorsabban le akarja dolgozni a szektor a veszteségeket. A csok és az áfacsökkentés hatására 2015 végén elképesztően nagy lett a kereslet az új építésű lakások iránt, s mivel ilyenből gyakorlatilag alig akadt, az árak vadul elkezdtek emelkedni. Ennek hatására persze a fejlesztések is beindultak, az idén 15 ezer, a következő években pedig akár kétszer ennyi lakás is épülhet évente. Az árak pedig nőnek – a mélypont óta az új lakások négyzetméterben kifejezett ára 38 százalékkal emelkedett. Úgy, hogy ebben már benne van az is, hogy az új lakások áfája 2016–2018-ban 27 helyett csak öt százalék.

De ki fogja ezeket megvenni? A Magyar Nemzeti Bank statisztikája szerint az átlagos négyzetméterár 450 ezer forint volt 2016 első negyedévében. Ezt az országos átlagot jelentősen torzítja a budapesti adat, mert itt az árak jóval magasabbak, mint a megyeszékhelyeken vagy a kisebb városokban, ráadásul a fővárosban jóval több az eladó új építésű lakás is.

Vagyis érdemesebb a megyei adatokból kiindulni a főváros torzító hatása nélkül. Az árak meglehetősen szórtak. Az ingatlan.com adatai szerint – az átlagos négyzetméterárat a jegybankénál kicsit magasabbra, 454 ezer forintra teszik, adataik frissebbek a jegybankéinál – a legalacsonyabbak Békés megyében az árak, 248,6 ezer forint négyzetméterre bontva, de jócskán 300 ezer forint alatt van Jász-Nagykun-Szolnok és Borsod-Abaúj-Zemplén is. A sor másik végén Budapest után (577 ezer forint) Somogy-megye a legdrágább 475,5 ezer forinttal, de 400 ezer forint feletti négyzetméterárak vannak Zalában is.



A piac néha mást diktál

Alapvetően nincs is ezzel gond, hiszen a piac úgy működik, hogy annyiért adják a lakást a fejlesztők, amennyiért még hajlandó bárki megvenni. Vagyis hiába számolnák Hajdúnánáson a budapesti négyzetméterárakat, a fizetőképes kereslet sokkal kisebb lenne – Budapesten pedig bolondok lennének a fejlesztők 300 ezer forintért adni a lakások négyzetméterét, ha az ingatlanok ennek majd a duplájáért is simán elmennek.

A piac azonban ennél szofisztikáltabban működik. Az adatokból ugyanis az is látszik, hogy a beruházók biztosra mennek. Ott építenek, ahol bizonyosan el tudják adni a lakásokat, vagyis ha ez nem garantált, akkor nincs beruházás. Nógrád-megyében például annyira kevés az új lakás, hogy az ingatlanportál nem is tudott a néhány adatból értelmezhető átlagárat számítani, s Tolna megyében is csak kicsivel jobb a helyzet. Vagyis ahol nem garantált a lakáseladás, ott a fű se nagyon nő.

De vannak más szempontok is. Somogy megyében azért olyan magasak az árak, mert a fejlesztők leginkább a Balaton partján építenek. Hasonlóképpen a főváros nélkül számított átlagárak felett van Veszprém megye is, a somogyi árakat azonban még feljebb lövik a népszerű fürdővárosok, különösen Siófok, ahol esetenként a budapesti átlagárat is jócskán meghaladó négyzetméterárakkal hirdetik a part menti lakásokat. Zala megye árait is az üdülővárosokban zajló beruházások rántották fel.

Ebből az is következik, hogy ezekben a megyékben nem az átlaglakosoknak építenek, Siófok Belső-Somogytól így a lehető legtávolabb került.



A Balaton árfelhajtó

A VS.hu lakásindexe szerint Budapesten, Somogy megyében és Zalában a legnehezebb új lakáshoz jutni. A legkönnyebb pedig Komárom-Esztergom megyében. Számításainkhoz az KSH nettóátlagbér-adatait és a minimálbért vettük alapul megyei bontásban. Azt feltételeztük, hogy egy olyan pár akar 60 négyzetméter alapterületű új lakást venni, amelynek mindkét tagja dolgozik. Példáink között három jövedelemtípus szerepel: az egyikben mindkét fél minimálbért keres, a másikban az egyik minimálbért, a másik átlagbért, a harmadikban pedig mindketten átlagbért kapnak. Modellünkben megkülönböztetünk gyermektelen, egy- és kétgyerekes családot, a gyerekeseknél pedig csokkal és a nélkül is számoltunk.

Úgy kalkuláltuk, hogy egy átlagos pár, család nem rendelkezik jelentős megtakarítással, így kénytelenek hitelből vásárolni. A fair banki szabályozás alapján ennek fényében a lakás értékének 70 százalékát kitevő hitelfelvétellel számoltunk – valójában a maximális terhelhetőség 80 százalék, de a bankok nem szívesen mennek el a végletekig, már a 70 százalékos arány is jónak számít. Szintén a fair banki szabályozás fényében az adósok jövedelmének legfeljebb ötven százaléka terhelhető hitellel. Itt azt vettük alapul, hogy egyik adósnak sincs sem hitelkártyája, sem folyószámlahitele, sem egyéb törlesztendő kölcsöne.

A megyei átlagárak alapján kalkulált lakásár 70 százalékát kitevő hitelre 15 és 25 éves futamidőt is számításba vettünk a Bankracio.hu kalkulátorának segítségével. A kalkulátor által kidobott húszfajta hitelajánlat átlaga képezi a hozzávetőleges törlesztőrészleteket. Azt néztük végig, hogy a jövedelmi viszonyok és fair banki szabályok alapján megkaphatja-e a pár a lakáshitelt adott kondíciók mellett egy adott megyében. Összesen 30 variációval számoltunk mind a 18 megye (Nógrád nem szerepel a felmérésben) és Budapest esetében. Ha minden variációban hitelképes a lakásra vágyó pár, akkor annak a megyének az indexe 30 pont lett, ha pedig bizonyos esetekben nem volt hitelképes a pár – tipikusan ilyenek voltak a modellünkben a minimálbért kereső gyermektelenek –, akkor az nem ért pontot.

Az átlagbérekkel számolva minden megyében és Budapesten is minden verzióban kapna hitelt a pár, a minimálbéres gyermektelen párok azonban egyik megyében sem számíthatnak arra, hogy pozitív bírálatot kapnak a hitelre, ha a lakás 70 százalékát szeretnék megterhelni. A gyerekek révén kapott transzferek és kedvezmények azonban már adnak annyi pluszt, hogy a megyékben a minimálbért keresők is remélhetnek. Ezen belül, illetve a minimálbér plusz átlagbér relációkban azonban már vannak eltérések a megyék között.



Budapest nem az átlagé

Budapesten egy csak minimálbért kereső pár nem fog új lakást venni. Az index alapján ugyanis semmilyen verzióban nem rendelkezik elég jövedelemmel a család, még akkor sem, ha két gyerekük van, és a 2,6 millió forint családi otthonteremtési kedvezményt is igénybe tudják venni. Mondhatjuk, hogy ez egyáltalán nem meglepő, de fontos itt leszögezni: ma a bankok már nem fogadják el hitelbírálatkor a zsebbe kapott fizetést. Vagyis a minimálbér plusz a „többit megoldjuk okosba” rendszerben dolgozók sem lesznek hitelképesek, akármennyi is csússzon a zsebükbe havonta.

Ha az egyik fél már legálisan megkeresi az átlagbért, akkor a fővárosban is van esély új építésű lakást venni, bár csak 25 évre – 15 évre csak akkor kap hitelt a modellben szereplő pár, ha két gyereket nevelnek. Hiába magasabb Budapesten az átlagbér, a lakásárak egyrészt ehhez képest is jóval magasabbak, mint a megyékben, másrészt a minimálbér fix összegű, vagyis a drága fővárosban arányaiban jóval kevesebbet ér. Ugyanazt az összeget – nettó 78,5 ezer forintot – alapul véve Budapesten többet kell dolgozni egy négyzetméternyi lakásért, mint bármelyik más megyében. A fővárosban több mint hét hónapot, vagyis az átlagot jelentő Hajdú-Bihar megyéhez képest a minimálbér Budapesten csak a hajdúsági 60 százalékát éri. Békésben viszont mindössze három hónap alatt összejön egy képzeletbeli négyzetméter a lakásból, vagyis a minimálbér az átlagnak a 140 százalékát éri.



A Duna mellett olcsó lakni

Somogy megyében csak kicsivel jobb a helyzet, mint Budapesten. Ott a minimálbérrel számolva csak hat hónapig kell dolgozni egy négyzetméter lakás kigazdálkodásáért. Ha növeljük a jövedelmet, akkor persze némiképp módosul a kép. A megyei átlagbérek jelentős szórást mutatnak, s az átlagbérhez közelítve már eltűnik Budapest hátránya. Hiszen itt már nemcsak a lakásárak haladják meg jelentős mértékben a megyei értékeket, hanem a bérek is. Vagyis a fizetési skálán fölfelé araszolva Budapest kezdeti hátránya eltűnik. Ezzel együtt előtérbe kerül a Somogy és Zala megyei piac aránytalansága. Somogyban ugyanis a nyolcadik legalacsonyabb az átlagbér, miközben a megyék között a legmagasabbak négyzetméterárak.

Ami a másik végletet illeti, a legjobban az tudja lakásra költeni a pénzét, aki Komárom-Esztergom megyében kíván letelepedni. Itt ugyanis csak a minimálbéres gyermektelenek esnek ki, minden más verzióban elképzelhető, hogy 60 négyzetméteres új lakást vegyen egy család. A megyében rendkívül alacsony az átlagár, ehhez képest ugyanakkor az átlagbér nem számít a legalacsonyabbnak.

Abban az esetben, ha a hitelfelvevők egyike minimálbéres, a másik viszont átlagbért keres, a legrosszabb helyzetben Somogy megye lesz: itt ér a legkevesebbet a jövedelem. A Fejér megyei átlagnak itt alig több mint 60 százalékát éri ugyanaz a munka. Budapest viszont ezen a listán már előrébb van. A legtöbbet pedig Komárom megyében éri a munkabér, ha új építésű lakás vásárlása a cél: az átlagnak a 140 százalékát.



Egyéb zavaró tényezők

A VS.hu lakásindexe szerint az átlagos lakáshoz jutás kicsivel 25 pont felett van, ez a legalacsonyabb 17, illetve a legmagasabb 29 pont között a felső értékhez, vagyis könnyű lakáshoz jutáshoz van közelebb. Ez az értéket azonban valamelyest feljebb tolja, hogy a családi otthonteremtési támogatással mint minden gyerekes család számára elérhető lehetőséggel számoltunk. Ám ez nincs így. Egy és két gyerek után ugyanis csak akkor jár csok, ha a szülőknek nincs más ingatlan a tulajdonában. Az mindegy, hogy milyen tulajdoni hányadról van szó. Vagyis ha a testvérek megöröklik a nagyszülők, szülők házát, a csok már nem jár. Akkor sem, ha a házba nem lehet beköltözni, mert csak nyári konyhája van, túl kicsi, vagy egyszerűen több megyényire van a család lakhelyétől. Akkor sem jár a csok, ha az egyik szülő hajdan vásárolt garzonlakásában már valamelyik nagymama lakik. Hiába ajándékoznák a nagymamának a lakást, az ügylet után illetéket kell fizetni, ami a csok tetemes részét el is viheti.

Fontos leszögezni, hogy a VS.hu lakásindexe nem vonatkozik a teljes lakosságra. Modellünkben ugyanis nem tudtuk megjeleníteni az egyedülállókat – nem tudni, az egymillió minimálbéres közül hányan élnek egyedül, párban, családban – s még azt sem, hogy a minimálbéresek száma hogyan oszlik el az országban. A számításba nem vettük bele az átlagbér felett keresőket sem. Szintén sokat torzít a képen, hogy a lakosság hitelállománya ma is jelentős, vagyis a számítás alapjául szolgáló bért nem minden esetben lehet maximálisan megterhelni a lakáshitellel. Ha van bármilyen személyi kölcsön, szabad felhasználású hitel vagy korábbi lakáshitel a pár bármely tagjának nevén, az automatikusan csökkenti az új hitel felvételének esélyét. S nem tartalmazza az index azokat sem, akik tartozáselmaradás miatt rajta vannak a KHR-listán. Jelenleg majd négymillió magyar nem tud rendszeresen törleszteni, kisebb-nagyobb elmaradásuk van. Ez a kör eleve nem reménykedhet új hitelben vagy új lakásban.