Újabb csapda leselkedik a devizahitelesekre

-

Megint nincsenek könnyű helyzetben az egykori devizahitelesek. Ha a most csábítóan alacsony hitelkamatok láttán rossz döntést hoznak, pár év múlva ugyanolyan kellemetlen meglepetések érhetik őket, mint egykor az árfolyamváltozás miatt. Szerencsére van megoldás.


Minél alacsonyabb a kamat, annál nagyobb lehet a kamatemelés beindulásakor a törlesztési sokk. Ez most az az aranyszabály, amelyet minden egykori devizahitelesnek az eszébe kellene vésnie. Az elszámolást és forintosítást követően ugyanis mindenki megszabadult az árfolyamkockázattól, de nem lehet elégszer hangsúlyozni, hogy az automatikusan forintra váltott hiteleknél megmaradt a kamatkockázat. Ez pedig a még hátralévő hosszú törlesztési éveket, esetenként évtizedeket feltételezve egyáltalán nem kicsi.

Hogy mekkora, arra Mérth Balázs, a Deloitte partnere hozott pár riasztó példát. Egy pár nappal ezelőtt rendezett konferencián a következő két esetet számszerűsítette:

  • Adott egy 10 millió forintos 20 éves futamidejű hitel, referencia-kamatozással. A kamat a 3 hónapos Bubort követi, induló szintje 1,7 százalék. A bank által felszámított kamatfelár induló mértéke 3,9 százalék. Ilyen feltételek mellett a kezdeti törlesztőrészlet körülbelül 69 ezer forint, ám ez elég könnyen felszaladhat 87 ezer forintra, vagyis az adósnak 26 százalékkal kell többet törlesztenie. Ehhez csupán az kell, hogy a Magyar Nemzeti Bank megemelje az alapkamat mértékét 2-3 százalékponttal, és ezzel párhuzamosan például 250 bázisponttal (a mostani 1,7 százalékról 4,2 százalékra ugorjon) a Bubor, a bank pedig 60 bázisponttal magasabb kamatfelárat számoljon fel (példánkban 3,9 százalék helyett 4,5 százalékosat). Egy ilyen mértékű kamatsokk és kamatfelársokk ugyanazt jelentené, mintha egy devizahitelnél a kezdeti 155 forintos frankárfolyam 197 forintra változott volna. Vagyis a néhány százalékpontos kamatemelkedés 40 forintos frankerősödésnek feleltethető meg.
  • Ha feltételezzük, hogy rövid távon egy kicsit még lejjebb eshet a hazai kamatszint (1,2 százalékos Bubor, 3 százalékos kamatfelár), és ugyanezt a 10 millió forintos kölcsönt 30 évre vesszük fel, akkor még nagyobb lehet a kamatsokk. Az induló törlesztés ez esetben havi 53-54 ezer forintról 76 ezerre ugorhat, ehhez 300 bázispontos kamat- és 70 bázispontos kamatfelár-emelkedés kell. Vagyis az történne, mintha egy svájci frank alapú hitelt 155 forintos árfolyamon kezdenénk törleszteni, de rövid idő alatt 220-ig gyengülne a forint kurzusa: több mint 41 százalékkal kellene havonta többet törleszteni.



Nem kell lebecsülni

Márpedig a most rémisztőnek tűnő 4-5 százalékos Bubor-szintek egyáltalán nem extrémek. Két évvel ezelőtt éppen ekkorák voltak a pénzpiaci kamatok, de 2008-at sem olyan nehéz felidézni, amikor még a két számjegyű tartomány volt a jellemző. Ami pedig az egyszeri 2-3 százalékpontos kamatszökkenéseket illeti, azok sem olyan ritkák. Emlékezhetünk még 2008 őszére, amikor – a gazdasági válság kirobbanása keltette pánik miatt – egy lépésben 8,5 százalékról 11,5-re kellett emelni az alapkamatot, de 2003-ban is pont ennyire erős nyugtatóra volt szükségük a piaci szereplőknek, amikor egy hirtelen jött bizalmi válság miatt mindenki egyszerre szabadult a forinttól.

A baj az, hogy ezeket a helyzeteket nem lehet előre látni. Pillanatnyilag nyugalom van: mindenhol a világon rekord mélységben tartják a kamatokat a jegybankok, Európa fejlett országaiban már negatív kamatról beszélünk, és Magyarországon sem voltak soha ilyen szerények a kamatterhek. Ez most örvendetes, ha valaki a hitelfelvevői oldalon áll, de egyúttal azt is jelenti, hogy legfeljebb 1-2 kisebb kamatvágás esélyét leszámítva innen már csak felfelé vezet az út. Ráadásul a fair bank törvény óta nyílegyenesen, hiszen a referenciakamatozású hitelek sajátossága, hogy rugalmasan követik a jegybanki alapkamattal együtt mozgó Bubort (szaknyelven mondva prociklikusan változnak).


Van megoldás

A kamatkockázatot tehát nem érdemes lebecsülni – erre hívja fel a figyelmet Gergely Péter is, a BankRáció.hu hitelszakértője –, csakhogy szerinte nem kell ölbe tett kézzel ülve várni a következő hitelbomba robbanását. A hazai bankok között most meglévő éles versenyben ugyanis egyre több az olyan ajánlat, amely hosszú távon kiszámíthatóvá teszi a törlesztést, és mint ahogy a VS.hu-nak korábban fogalmazott:


Elvileg senki nem mondhatja, hogy nem volt meg az esélyem, és hogy az alapkamat játékszere vagyok. Csak az a baj, hogy ehhez fel kell állnod, csinálnod kell, menned kell.

Méghozzá azon alapelv mentén, hogy érdemes hosszabb távra fix kamatozású konstrukciót választani, és ilyen módon kihasználni a mostani alacsony kamatszinteket. Ennek nyilván van egy kis felára a referencia kamatozású hitelekhez képest, de egy 10 évre rögzített kamatozású forint lakáshitel 6,5 százalékos jelenlegi kamata még így is jóval azalatt van, mint amit, mondjuk, a 21. század Magyarországán eddig láthattunk.



Ennek tudatában érdemes végigböngészni a banki ajánlatokat (nem kell átnyálazni az összeset, elég egy hitelkalkulátor), igaz, még így is könnyen össze lehet zavarodni tőlük. Mint azt az alábbi táblázat mutatja, külön kamatperiódus vonatkozhat a kamatra és a kamatfelárra (ez idő alatt ezek nem változnak), továbbá lehet rögzíteni a kamatot néhány meghatározott évre, és olyan hitelt is találni, amelyiknek nincs kamatperiódusa, mert a futamidő teljes hosszában fix a kamat. Ez utóbbi a létező legkiszámíthatóbb (relatíve a legdrágább is), legfeljebb az vele a gond, hogy nem feltétlenül illeszkedik az adós által ideálisnak gondolt futamidőhöz (mert például 10, 15 vagy 20 év lehet, 19 nem).



THM: fontos, de nem annyira

Az egykori Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete éveken át a teljes hiteldíj mutató (THM) fontosságát sulykolta. A mutató valóban fontos, de önmagában szinte semmire sem jó. Egyetlen előnye, hogy egy darab szám, amit viszonyításként lehet használni a hitelek összehasonlításánál. Viszont sok a gyengesége, semmiképp se döntsünk csak ez alapján. Autóvásárlásnál sem csak a fogyasztást nézzük, hanem a vételárat, szervizköltséget, méretet, biztonságot és ki tudja, még mit. A THM mellett vagy helyett mindenképpen nézzük meg az összes visszafizetendő összeget.

  • A THM-ből önmagában nem derül ki, hogy az adott hitel olcsó-e vagy drága. Ha két ajánlatot egymás mellé teszünk, akkor jobb lehet az alacsonyabb THM-ű, de hogy mennyivel, illetve hogy havonta mit jelent ez a törlesztőben, azt nem tudjuk meg belőle.
  • A banki hirdetésekben látott THM ráadásul egyetlen csillagállásnál mond bármit: a jelzáloghiteleknél 5 milliós hitelösszegre és 20 éves futamidőre vonatkozik. Ha valakinek ennél több/kevesebb pénz kell, vagy akár 1 évvel eltérünk a 20 éves futamidőtől, akkor akár jelentősen változhat a THM. A reklámok THM-jei ezért könnyen félrevezethetik az embert, soha ne azt nézzük, hanem a személyre szabott kalkulációban szereplőt.
  • A THM nem számol minden költséggel. A hitel kamata, kezelési költsége, kezdeti díjai benne vannak, de ha ez utóbbiakat a bank visszatéríti, akkor a mutató torzít. Nincs benne a földhivatali díj (ez 12 600 forint, nem nagy összeg), a közjegyzői díj (pedig minden esetben szükség van rá), és az adásvételekhez szükséges ügyvédi díj.
  • A THM nem kezeli azokat a kamatkedvezményeket, amelyeket a bankok bizonyos ügyfeleknek adnak.
  • Nem tartalmazza a kamatkockázatot. Egy biztonságosabb hitel, ahol 3-5-10 éven át rögzített a törlesztőrészlet, általában drágább a bank kockázata miatt (ő sem látja előre a piaci kamatok alakulását, lehet, hogy rosszul lövi be a rögzítést). Így a THM is magasabb lesz, holott a hitelfelvevő szempontjából hosszú távon sokkal olcsóbb lehet egy ilyen hitel, mint egy 3 havonta változó kamatozású. Ez utóbbinál most nagyon alacsony a kamat, így a THM is, de mint oly sok minden másnál, itt is beigazolódhat, hogy a végén a legolcsóbb lesz a legdrágább.