Romkocsmáktól a puccos lakásokig – így korbácsolják fel az árakat

Fotó: Getty Images / Mary Turner

-

A kormány új adójavaslatai tovább drágítják a lakásokat, pedig a beindult állami támogatási programoktól már így is egekbe szöktek az árak. Ha nincs elég pénz a zsebünkben, érdemes kivárni? Úgy tűnik, rövid távon nem. Bár a befektetőknek már nem árt mérlegelniük, hogy adnak-e félmillió forintot egy négyzetméterért, az ingatlanfejlesztők egyelőre további áremelkedést jósolnak. Tehát akinek most kell lakás, annak ezekkel az árakkal kell megbarátkoznia.


Két-három évvel ezelőtt még bagóért lehetett lakást vásárolni. Igen ám, de senkinek sem volt rá pénze. Most már akad némi muníció a család ingatlanvagyonának fejlesztésére, ám annyi pénzért, amennyi van, semmit sem lehet kapni.


Miért dübörög a lakáspiac? – tette fel a kérdést Tóth Balázs, az OTP Ingatlan Befektetési Alapkezelő vezérigazgatója a K&K-Pro Finanszírozási Továbbképző Intézet konferenciáján. Szinte végeláthatatlan volt a lista, amelyet válaszként felsorolt az ingatlanos szakember:
  • a kamatok lementek, bankban nem érdemes tartani a pénzünket, így ismét felértékelődött az ingatlanpiaci befektetés;
  • az állami támogatási politika több száz milliárd forintot nyom bele az új lakások építésébe a hiteleken, a családi otthonteremtési kedvezményeken és a nemzeti otthonteremtési közösségeken keresztül;
  • csökkent az új lakások után fizetendő áfakulcs;
  • özönlenek a turisták Magyarországra, mert egyébként mivel is lehetne magyarázni, hogy miközben Budapest lakossága nem nő, a lakások iránti kereslet irdatlanul megnőtt.



Bármennyire furcsa, de a romkocsmák vonzereje elősegítette, hogy puccos új ingatlanokra legyen igény Budapesten. Jelenleg mindenki a belső kerületekben akar lakást kiadni – részben az internetes AirBnB konstrukciójának köszönhetően –, ami odáig verte fel az árakat, hogy egy V. kerületi, nem felújított, belső körfolyosós ingatlan négyzetméteréért már 500 ezer forintot is elkérnek. Tóth Balázs szerint ez már az az extrém árazás, amikor egy befektetőnek el kell gondolkodnia, hogy hosszabb távon vajon tudja-e tartani értékét a kiszemelt lakás.


Ahol megéri a befektetés

Nem elég azonban, hogy a drágulást már itthonról is számos dolog táplálja, még a külföldi befektetők szemében is vonzó célpont lehetünk. Nekik ugyanis még a mostani, hazai pénztárcával elszálltnak tartott árak is alacsonynak számítanak.


Budapest központjában mindössze 1248 euró egy négyzetméter átlagos ára, amihez csak a bukaresti tarifák hasonlítanak. Még a Balkánon is drágábbak a lakások, mint nálunk, már Belgrádban és Zágrábban is a 2 ezer eurót közelíti az ingatlanok négyzetmétere. Prágában már 2738 euró az átlagár, Bécs pedig ehhez képest egyenesen megfizethetetlen, hiszen 7 ezer euró fölött van a lakások négyzetmétere.

Így nem csoda, hogy Magyarországon még a panelek is drágulni tudtak, sőt, nem is akármennyivel. A miskolci Avas lakótelepen egy év alatt akár 10 százalékos növekedést is el lehetett érni. Más kérdés, hogy ezeknek az ingatlanoknak az értékállósága már hagy némi kívánnivalót maga után.



Csak azt nem tudni, ki rakja a téglát

Az Ingatlanfejlesztési Kerekasztal Egyesület elnöke, egyben a Talentis-csoport vezetője,Takács Ernő egy további okot is felsorolt a K&K-Pro Finanszírozási Továbbképző Intézet konferenciáján, amiért elszálltak az árak. Mint mondta, ők már két éve lobbiztak az áfakulcs csökkentéséért, ám a kormány előbb jelentette be a csokot, mint az adómérséklést.


Ez azt eredményezte, hogy a kereslet tovább nőtt, és Takács Ernő szerint ezért nem látszik az áfa hatása. Merthogy nem látszik, az tény. Bruttó 600, 700, sőt 800 ezer forintot is kérnek egy-egy új lakás négyzetméteréért.

Miközben alig van ember az építőiparban – mondja Takács Ernő. Ez ugyancsak növeli az árakat, hiszen csak drágábban találnak szakiparosokat. Igaz, ezt kérdésünkre valamelyest árnyalta az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetségének elnöke, Koji László. Szerinte emiatt csak a 10-12 legnagyobb ingatlanfejlesztő cégnek fáj a feje, valójában jelenleg 40 százalékkal kisebb a rendelésállomány az építőiparban, mint egy éve.

Koji László ugyanakkor azt is hozzátette, hogy ha egy-két hónapon belül valóban újraindulnak az uniós fejlesztések, akkor az építőipari vállalatok újabb megrendelésekhez jutnak, és a magánpiacon így valóban kapacitáshiány jelentkezhet. Szerinte a fejlesztők ezen azzal tudnának segíteni, ha átadnának a profitjukból az építési vállalkozóknak.

Arra azonban egyelőre nincsen válasz, hogy honnan lesz elég munkás, ha valóban beindulnak a fejlesztések. A kormány most arra készül, hogy a közfoglalkoztatottak közül terelnének át munkásokat az építkezésekre. Az ingatlanszakmában több aggály is volt ezzel kapcsolatban.



Részben amiatt, mert a közfoglalkoztatottak inkább csak a segédmunkában tudnának részt venni, a kőművesek, asztalosok és gépészek így is hiányoznának. Másrészt pedig azért, mert a szabad munkaerő többnyire nem azokban a régiókban áll rendelkezésre, ahol az ingatlanfejlesztéseket tervezik, vagyis nem Budapesten vagy Győrött, illetve néhány más nagyvárosban.

Most részben erre adott választ a kormány az új adócsomagjával. Ez olyan kedvezményeket vezetne be, amelyek ösztönöznék a mobilitást. A munkáltató adókedvezményeket kapna, ha lakhatási támogatást fizet a legalább 60 kilométerre lakó dolgozójának, és azoknak is csökken az adójuk, akik munkásszállót tartanak fenn.

Ez viszont visszahat a lakásárakra is. Az Ingatlan.com szakértője, Balogh László arra számít, hogy a bérlakáspiacon – különösen az iparilag fejlett és a munkaerőhiánnyal küzdő régiókban és városokban, például Budapesten, Győrben, Székesfehérváron, Kecskeméten – tovább emelkedhetnek a bérleti díjak. A bérleti díj növekedését nagyjából fedezné a munkáltatók által fizetett mobilitási támogatás, amit a munkáltatók leírhatnak az adójukból. Vagyis a lakástulajdonosok viszonylag bátran próbálkozhatnak a bérleti díj növelésével, mert lesz rá fizetőképes kereslet.

Ez pedig újabb befektetőket sarkallhat arra, hogy bérbe adható lakást vegyenek, amelyből akár évi 10 százalékos hozamot is kisajtolhatnak.