Robban a lakáspiac. Már egy apró garázzsal is profitálhat belőle

Fotó: MTI/MTVA / Jászai Csaba

-

Rég nem látott tempóban pörögnek az adásvételek, folyamatosan emelkednek az árak, a válság utáni legerősebb év elé nézünk a magyarországi lakáspiacon. A brókerbotrányok, csalások okozta bizalomvesztés és a zsugorodó betéti kamatok is az ingatlanok felé terelik a vevőket, akik között egyre nagyobb számban jelennek meg a kifejezetten befektetési célú vásárlók. Mindebből már pár milliós befektetéssel is bárki kiveheti a részét.


Az év eleji erős kezdés után akkorát ugrott márciusban a lakáspiaci tranzakciók száma, hogy elérte az öt évvel ezelőtti szintet. Ez alapján igencsak optimisták az ingatlanpiaci szereplők: éves szinten 140-150 ezer adásvételre számítanak, és állítják, 2015-ben benne van a válság utáni rekordév lehetősége. Ezt mutatja az egyik legnagyobb ingatlanforgalmazó legfrissebb felmérése, amely szerint ráadásul a fővárosban minden harmadik, vidéken pedig minden negyedik lakásvásárló befektetési célból hozta meg döntését az első negyedévben.



Meredek emelkedést mutatnak a másfél éve még mélypontjukra zuhanó lakásárak is: immár megközelítik a 2008-ban kirobbant válság előtti szinteket, sőt Budapesten meg is haladják azokat a Duna House számításai szerint. Persze kell is az élénk tempó, hiszen reálértéken, vagyis a pénzromlás mértékét is beleszámolva átlagosan még csak a hét évvel ezelőtti értékük háromnegyedét érik a magyarországi lakóingatlanok. Az akkor vagy korábban vásárlóknak tehát még csak egy halvány reménysugár az, ami a most lakásszerzésen gondolkodóknak kitűnő lehetőség.



Ingatlan és ingatlan között persze óriási különbségek vannak, a mostani élénkülésből is bőven akadnak, amik kimaradnak. „Befektetési céllal vásárolni csak olyan helyen érdemes, ahol jól ki is lehet adni az adott ingatlant” – tanácsolja Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank Zrt. ingatlanpiaci vezető elemzője. Ilyen szempontból a főváros, a megyeszékhelyek, a főiskolával, egyetemmel rendelkező városok jöhetnek szóba. Adott településen belül a jó közlekedés mentén fekvő ingatlanokra érdemes vadászni, vagy a belvárosiakra, esetleg azokra, amelyek környékén valamilyen fejlesztés van kilátásban.

Valkó Dávid emlékszik olyan esetre a 4-es metró vonalán, a XI. kerületben, amikor egy hezitáló vevő által kinézett kétszobás, jó állapotú panellakás hirdetési ára 10 millió forintról 13 millióra ugrott pusztán azért, mert átadták a 4-es metrót, és hozzá felújították a Bikás-parkot.



Szájról-szájra terjed

„Budapesten van most hatalmas pörgés a befektetők részéről, vidéken ez kevésbé jellemző” – ezt már Déry Attila mondja, az Otthon Centrum vezető elemzője. Ennek köszönhetően Budán a használt téglaépítésű lakások négyzetméterára olykor eléri a 360-370 ezer forintot, ami Pest belvárosában 320 ezer, a külső kerületekben inkább 200-260 ezer forint.

Déry Attila szerint öngerjesztő folyamatról van szó. Ha van valakinek egy ismerőse, akinek már működik a dolog, az könnyebben belevág egy hasonló üzletbe. Ugyanakkor úgy látja, hogy ez a dinamika nem fenntartható, mert bármennyire is rózsás a sok esetben évi tíz százalékkal, vagy például a belső kerületekben afölött növekvő ingatlanárak helyzete, ez legfeljebb 4-5 évig tarthat, és nem ebben a tempóban. „A mostani befektetői érdeklődés miatt most van egy lökés, de ez később visszaáll egy enyhébb, de stabil növekedési pályára” – vázolja a jövőt Déry.


Nem kell mindig sok millió

Valkó Dávid szerint van olyan területe az ingatlanoknak, ahol a kispénzű megtakarítók is elkezdhetik az ügyeskedést, ez pedig a garázspiac. „Már kis összeggel – akár 1,5-2,5 millió forinttal – hozzá lehet fogni a befektetéshez, viszont adózás után, jól megválasztott helyszínen akár 7-8 százalékos hozam is összejöhet” – számolja az elérhető nyereséget az elemző.

Úgy tapasztalja, hogy a garázsok iránti keresletet szépen hajtják az egyre terjeszkedő fizetős parkolási zónák. Ráadásul a garázsok nem amortizálódnak, gyakorlatilag nincsenek fenntartási költségeik, és ha jó helyen lévő teremgarázst sikerül megcsípni, akkor azt akár két bérlőnek is ki lehet adni egyszerre, nem ritkán másfélszeres áron. Nappal fizet a munkába kocsival járó dolgozó, ha leteszi az autóját a munkavégzés idejére, este pedig a hazaérkező környéken lakó bérelheti tovább a helyet.



Bérbeadási céllal Budapesten az 5., 6., 7. kerületi lakáspiac az ideális, ezt jól mutatja az élénk forgalom is. A belvárosban külföldieknek, pályakezdőknek, de akár egyetemistáknak is ki lehet adni az ingatlanokat. A diákok miatt az egyetemekhez közeli 11. és 13. kerület is izgalmas. Déry Attila példaként említ egy 6. kerületi, 56 négyzetméteres, kétszobás, gázcirkós, felújított lakást, ami 21 millióért kelt el az első negyedévben. Ezt kiadni hozzávetőlegesen 2500 forintos négyzetméterenkénti áron lehet, ami 140 ezer forint havi bevételt jelent. Ez nagyon leegyszerűsítve 8 százalékos hozamot jelent, amiből azért még van fizetnivaló bőven.


Költségek, adók, veszteségek

Már rögtön a vásárláskor legombol a vevőről a vételár 1 százalékának megfelelő díjat az ügyvéd a szerződés megkötéséért, állam bácsinak pedig 4 százalék illetéket kell megfizetnie az ügylet után. Karbantartásra érdemes az ingatlan árának egy százalékával kalkulálni, esetünkben ez 210 ezer forint, 5 évente pedig egy nagyobb felújításra szánjuk ennek az összegnek az ötszörösét. Adózni az 1 millió forint éves bevételig a szokásos 16 százalékos jövedelemadóval kell kalkulálni, e fölött egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni, ami további 14 százalékkal apasztja a bérbeadó bevételeit. A példánkban szereplő ügylet is éppen ilyen.

Vannak nehezebben kalkulálható veszteségek is, amelyekkel azért mégis számolni kell. Még a legszimpatikusabb bérlőről is kiderülhet, hogy kissé hanyagul kezeli a pénzügyeit, bérleti díj- vagy közműtartozást halmoz fel, amit esetleg később sem tud megfizetni. Előfordulhat, hogy egy-egy bérlőváltásnál hetekre-hónapokra üresen marad az ingatlan, ilyenkor kiesik a bevétel, sőt, a tulajdonosra hárul a rezsiköltségek fedezése. Megválni sem mindig könnyű a befektetésünktől, ha úgy döntünk, máshol fialtatjuk a beleölt pénzt. Az ingatlan nem egy értékpapír, amit piacra dobunk és pár nap múlva felmarkoljuk az árát. Igaz, a megnövekedett adásvételekkel párhuzamosan az értékesítési idő is rövidül, de ez még mindig lehet akár két-három hónap is, ingatlantól és árazástól függően.



Extra hozam, több munkával

Van egy speciális területe a lakáspiaci befektetéseknek, amely ugyan sokkal munkásabb, de sokkal gyümölcsözőbb is: külföldiekre vadászni és nekik pár napra kiadni a lakást. Ezzel dolgozni is kell: sűrűbben takarítani, karbantartani, lepedőt, ágyneműt húzni, azokat tisztíttatni. Ha valaki ebbe akar belevágni, annak nem feltétlenül csilivili lakóparki ingatlant kell szereznie, hanem egy nagyon jó helyen lévőt, jó közlekedéssel, wifivel, kábeltévével. Egy jól pozicionált belvárosi lakás, még ha körfolyosós is, egymásba nyílós szobákkal, jól kiadható a turistáknak.

Az ismertség növelése érdekében érdemes valamelyik netes szállásfoglalási rendszerhez is csatlakozni, mint amilyen például az Airbnb. Így könnyebben rátalálnak az ideérkező turisták, akik az extra szolgáltatásokat is rendesen meghálálják: a repülőtéri transzferért, városnézésért hajlandóak többet fizetni. A honorárium így az átlagos bérleti díj többszöröse is lehet havonta, igaz, nem egész évben. A turisztikai szezonhoz igazodva ingadozhat éven belül a bevétel, de így is jóval magasabb egy szokványos lakáskiadásénál.