Most kell balatoni ingatlant venni. És eladni is

Fotó: MTI / H. Szabó Sándor

-

Csúcsra jár az ingatlanszezon a Balatonon. Bőséges kínálat, aktív érdeklődők és nagyszámú adásvétel jellemzi a piacot. Az árak az egekbe szöktek röpke fél év alatt. A 300 ezer forint körüli átlagos négyzetméterárak mellett másfél millió forinton is történnek adásvételek, de nem ritka, hogy 200-300 milliós belső medencés, szaunás házat kínál eladásra a tulajdonosa.


Pár éve még egymás irreális elvárásai miatt nézett farkasszemet vevő és eladó a balatoni ingatlanpiacon. Ennek akkor az üzletkötések elmaradása és áresés lett az eredménye (igaz, az országos átlaghoz képest csekélyebb mértékű). Mára ez gyökeresen megváltozott. A főváros és Győr után a harmadik legpezsgőbb piaccá alakult a balatoni, az árak pedig fél év alatt helyenként teljesen elszálltak.


Szezonalitás a nyaralóbizniszben

Furcsának tűnhet, de az első életjelek még télen, az év végi-év eleji időszakban jelentkeznek a keresésekben – Balogh László az ingatlan.com hirdetési portál vezető gazdasági szakértője legalábbis ezt tapasztalja. Ennek talán az az oka, hogy ilyenkor tervezik meg a családok a nagyobb éves kiadásokat, megtakarításokat. Az érdeklődés intenzitása aztán innen kezd egyre erősödni, majd május-júniusban éri el a csúcspontját. Ezután csendesebb időszak következik, augusztusban pedig ismét megugrik a balatoni ingatlanok iránti érdeklődés, vélhetően már a kellemes nyári emlékek hatására. Ezután hosszú csend következik, majd év elején újra indul a lelkesedés.

Amit idén a brókerbotrányok is táplálnak. A szinte nullára zsugorodó banki és állampapír-piaci hozamokra rátett egy lapáttal az a bizonytalanság is, amit a három befektetési szolgáltató bedőlése és egyéb svindlerek akciói váltottak ki a megtakarítókban. A pénz elindult magának biztos menedéket keresni, és tökéletes terepre talált az ingatlanpiacon.


Azért nem mindenhol pörög az ingatlanpiac


Ahogy az országos képre is jellemzők a szélsőségek, vagyis hogy egyelőre csak a nagy megyeszékhelyeken és a fővárosban élénkült meg az ingatlanok iránti kereslet, úgy igaz ez a Balatonra is. Jáhni Tamás, az OTP Ingatlanpont balatonfüredi irodájának szakértője ebből a szempontból három részre osztja a magyar tenger ingatlanpiacát. Első a déli oldalon Balatonvilágostól Boglárig tartó szakasz, a második szelet az északi parton Kenesétől Tihanyig ér, míg a harmadik rész Keszthely, Hévíz és környéke. Badacsonytól Aszófőig viszont tátong egy lyuk, amely az ingatlan.com hirdetési térképéből is jól kivehető.


A tó körül most erős az érdeklődés


Fél év, nyolc hónap alatt bődületes kereslet indult be a Balatonon, ami már kezd emlékeztetni a válság előtti időkre

– írja le az elmúlt időszak piaci változásait Jáhni. Ez a lakásokra és az apartmanokra érvényes elsősorban, ezen a piacon már egyértelműen túlkereslet van. Keszthely, Hévíz környékén 10 százalékot, Siófokon, Balatonfüreden 20-30 százalékot mentek az árak felfelé. Valószínűsíthető, hogy ez a tendencia előbb-utóbb utoléri majd a családi házak piacát is – a növekvő kereslet láttán ebben reménykedik a térség ingatlanpiacának szakértője.

Nemcsak a nagyobb érdeklődés, hanem a szűkülő kínálat is hajtja az árakat. A nagyobb városok önkormányzatai nem növelik az építési területetek nagyságát, ezért a beruházók régebbi házakat bontanak le, és ezek helyén építenek társasházakat. Ez a fajta telítődés egy bizonyos kiszorítóhatással is bír, aminek a következtében fokozódik a kereslet a városok szélén is. A külső területeken akár a nagyméretű, 10-20 ezer négyzetméteres telkek is gazdára lelnek, igaz nem feltétlenül azért, mert erre volt igénye a vevőnek, hanem mert ez jutott neki.

Az árakról átfogó képet fest az ingatlan.com április végi összeállítása. Eszerint a Balaton északi partján az átlagos hirdetési ár négyzetméterenként 285 ezer forint. A legolcsóbban Almádiban van esély lakáshoz vagy házhoz jutni 273 ezres átlagáron, míg a legdrágább terület Tihany, ahol az 565 ezer forintos négyzetméterár számít átlagosnak. Ahogy a víz szintje, úgy az árfekvés is alacsonyabb a déli parton: 260 ezres átlagár mellett Balatonlellén már akár 195 ezer forintért is keresgélhetnek a kevesebb pénzből gazdálkodók.

Akadnak persze szélsőségesen drága darabok is. Jáhni Tamás időnként olyan belső medencés, szaunás, prémium építőanyagból kivitelezett közvetlen vízparti vagy örökpanorámás ingatlanokkal is találkozik, amelyeket 100-300 milliós áron szeretne elpasszolni a tulajdonosa.



Mit keresnek a legtöbben?

A vásárlók zöme viszonylag egyszerű képlet alapján keres ingatlant: minél közelebb legyen a vízparthoz és minél olcsóbbal lehessen megkapni. Ehhez jön még, hogy már nem divat a rugós kempingszékes, villanyrezsós, lepattant hétvégi házban eltölteni az éves szabadságot, pedig ezekből akad bőven. A vevők ugyanazt a kényelmet szeretnék megkapni, amelyet már a lakóparki lakásaikban vagy a családi házaikban sikerült kialakítaniuk, ezért a nyaraló kifejezés is kezd kimenni a divatból. Házat, lakást keresnek a vásárlók a Balaton-parton is, olyat, amelyik a magasabb igényeket is kielégíti.

A legtöbb érdeklődő mindezt 15 millió forintból megúszná, csakhogy a legjobban áhított vízparti ingatlanoknál ez aligha reális. Ennyiért még telket sem lehet kapni a víz mellett.


Ráadásul a legtöbb eladásra szánt ingatlan műszaki állapota olyan, hogy még pár millió forintot garantáltan rájuk kell költeni, mire az áhított esztétikai és funkcionális állapotot elérnék

– vázolja a helyzetet Balogh László.


balaton ingatlanpiac


Befektetésnek sem utolsó

Az áremelkedés elmúlt félévi, rakétára emlékeztető tempója nyilván nem fenntartható. Az is igaz viszont, hogy hirtelen fékeződéstől sem kell tartani. A drágulás a Balaton környéki városok lakásai esetében, ha szolidabb tempóban is, de még biztosan kitart egy darabig. Ráadásul a családi házak piacán még bőven van potenciál.

Aki pedig bérbe tudja adni az ingatlanát, az tovább növelheti a hozamot. Jáhni Tamás tapasztalatai szerint a nyári időszakban egyenesen horror pénzekért lehet kiadni lakásokat a tóparti nagyvárosokban, Füreden, Siófokon, Balatonalmádiban vagy éppen Keszthelyen. Egy kétszobás, 50-60 négyzetméteres lakásért 100-120 ezer forint bérleti díjat is elkérnek havonta. A kereslet intenzitását jól jellemzi az a tény, hogy ezek a lakások el sem jutnak a hirdetési portálokra vagy az ingatlanközvetítőkhöz, általában azonnal elmennek a tulajdonos ismeretségi körén belül.

Ami befektetési szemmel különösen fontos, az a stabil értékmegőrző képesség. A 2008-ban kirobbant pénzügyi, gazdasági válság idején is relatíve jól állta a sarat a balatoni ingatlanpiac: volt ugyan visszaesés az árakban, de az országos átlaghoz képest kisebb értékcsökkenéssel szembesültek az ingatlanjaikat akkor éppen eladni szándékozók. A helyi ingatlanosok véleménye szerint a tóparti piac ezen remek tulajdonsága idén még jobban felértékelődött. Főleg azok szemében, akik a brókerbotrányok után valódi menedéket keresnek a pénzüknek.