Lakik vagy eszik? – Elszabadult az albérletek piaca

Fotó: MTI/MTVA / Jászai Csaba / MTI/MTVA / Jászai Csaba

-

Éhségsztrájk, licitverseny, "hajléktalanjelölt szarkupacozó" tulajdonos - hihetetlen sztorikat hallani mostanában az albérletezés világából. Az utóbbi hónapokban valami nagyon megváltozott: a fővárosban már a havi átlagkeresettel vetekszik az albérletek ára, rezsi nélkül. És még így is a tulajdonosok vannak nyeregben.


Keresek valami kellemes albérlős zugot: 40-60 négyzetméter, téglaépítésű, az sem baj, ha ház. Ne legyen túl magasan, vagy legyen lift. Ha van egy sütögetésre alkalmas hely, az sem baj. Max. havi 100 ezerért.

Károly azt kérte a Facebookon az ismerőseitől, osszák meg a hirdetését. Május óta keres albérletet a fővárosban, sikertelenül. Volt, hogy egy tulajdonos 110 ezer forint, plusz rezsiért hirdetett egy másfél szobás, nagyobb zsebkendőnyi, Lehel téri lakást, de mire Károly odaért, már 130 ezret kért tőle. Ugyanez előfordult egy angyalföldi, 50 négyzetméteres, lakótelepi lakással is: eleinte havi 95 ezer forint, plusz rezsiért akarta kiadni a tulajdonosa, a helyszínen mégis 110 ezret kért az egyébként bútorozatlan, lift nélküli ingatlanért.


Családi okokra hivatkozott

– emlékszik vissza Károly, akinek mégsem ez volt a leghajmeresztőbb, albérletkereséssel kapcsolatos története, hanem az, amikor a főbérlő rámutatott a háza előtt parkoló furgonra, és azt mondta:


az a másik, autóval jött, gyorsabb volt, kivette a lakást.

Mindössze 5 percen múlt a siker.


Durvul a verseny

Nem Károly az egyetlen, akinek hónapok óta nem sikerül megfelelő áron megfelelő albérletet találni a fővárosban. Tele az internet (elsősorban az albérletet, kiadó lakást kereső oldalak) az övéhez hasonló történetekkel.

„Sürgősen 2 szobás lakást keresnék, eladták azt a lakást, amit eddig béreltem.” „Vészesen fogy az időnk, a jelenlegi lakóhelyünkről menni kell sürgősen, hó végéig.” „Minden megoldás érdekel!” „Nem számít, ha pici.”

A tapasztalatok szerint a gyermekes párok vannak a legnehezebb helyzetben, vagy akiknek háziállatuk van. Nekik nem szívesen adnak ki lakást. Egyikük olyannyira elkeseredett, hogy a Facebookon bejelentette, éhségsztrájkba kezd, amíg ki nem csikar egy albérlettörvényt az albérleteztető „jobbágytartók” ellen. A bejegyzés írójánál ott szakadt el a cérna, amikor a tulajdonos közölte, hogy a jövő hónaptól több pénzt kér az albérletért. Ő közölte, hogy nem tud többet fizetni, mire a főbérlő „hajléktalanjelölt szarkupac”-nak nevezte. A levelet azóta törölték az oldalról.



Sokan halásznak a zavarosban

Ma Magyarországon, a fővárosban átlagosan 110 és 150 ezer forint között adnak ki egy kétszobás lakást. Az egyszobás garzon ára 70 és 90 ezer forint között mozog. A külső kerületekben sem sokkal barátibbak az árak: egy XVIII. kerületi lakóparkban például 80 ezer forintért hirdettek egy kétszobás lakást, de itt is akadt rá példa, hogy mire a bérlőjelölt kibuszozott Pestszentlőrincre, 90 ezerre ugrott a díj különösebb magyarázat nélkül.

Déry Attilát, az Otthon Centrum vezető elemzőjét ez egyáltalán nem lepte meg. A VS.hu-nak azt mondta, az elmúlt másfél évben átlagosan 20 százalékkal drágultak az albérletek elsősorban a fővárosban, az V., VI., VII., VIII. és IX. kerületben, illetve a belső budai kerületekben. Pontos kimutatást lehetetlen adni, mert nincs olyan adatbázis, amelyből kiderülhetne, hogy mennyi lakást adtak ki és mennyiért az elmúlt években - hangsúlyozta.


Itt zsebszerződések vannak

– mondta a szakértő. A legtöbben még mindig feketén albérleteztetnek Magyarországon, számlát nem adnak, így adózni sem adóznak utána.


Pedig kellene, a lakáskiadásból származó jövedelem személyi jövedelemadó-köteles, mértéke egységesen 16 százalék, 1 millió forintos éves bevétel fölött pedig a 14 százalékos eho-t (egészségügyi hozzájárulást) is meg kell fizetni. Kerestül a NAV-ot, hogy megtudjuk, mennyi adóbevétel érkezett az albérleteztetésből az elmúlt években.

Azt a választ kaptuk, hogy 2011 óta az egységes 16 százalékos adókulcs miatt az ingatlan bérbeadásból származó jövedelem már nem úgynevezett elkülönülten adózó jövedelem. Ehelyett az összevont adóalap részének kell tekinteni és úgynevezett önálló tevékenységből származó jövedelemként kell adózni utána.

Azonban ez a kategória más jogcímen szerzett jövedelmeket is tartalmaz, többek között az ingóság bérbeadásából, a magánóraadásból, a megbízási jogviszony alapján végzett tevékenységből, valamint a szellemi tevékenységből származó jövedelmet,


így az egyes jogcímek elkülönítésére nincs lehetőség

- írt a NAV.

Magyarul nem tudni, hogy mennyi adóbevétele van az államnak a magánlakások kiadásából, és egyelőre arról sincs pontos kimutatás, hogy az érzésre nagynak tűnő idei árrobbanás mit is jelent valójában.

Az Otthontérkép legalábbis még nem gyűjtötte össze az idei adatokat, de a tavalyi adatbázist azért kerületekre bontva megmutatjuk. Nem meglepő, hogy 2014-ben Budapesten voltak a legmagasabbak az árak: átlagosan 2427 forintot kértek a főbérlők egy négyzetméterért, míg Nógrád megyében 523 forintot.



Az I., a II., a VII. és a XII. kerület volt a legdrágább: a 2600 forintot is meghaladta egy kiadó ingatlan négyzetmétere. De volt ennél drágább környék is: az V. és a VI. kerület, ahol a 3 ezer forintot is átlépték az árak. Élmezőnyben volt még a IX., a XI. és a XIII. kerület 2500 forintos négyzetméterárral, míg a III., a VIII. és a XIV. kerület kissé lemaradt.

Ezekről a szintekről lódultak tehát idén tovább az árak, amit az is gerjeszt, hogy a bérlőjelöltek sok esetben licitálni is hajlandóak egy lakásért – Déry Attila szerint elsősorban a jó helyen lévő, jó beosztású ingatlanokért. Ezt a már idézett Károly is megerősítette: egy este például kisebb csoport gyűlt össze egy zuglói ház előtt, mivel a tulajdonos mindenkit 6 órára odahívott, és végül annak adta ki a lakását, aki a legtöbbet ígérte érte. Nem Károly volt az.


Törvényt szeretnének

Magyarországon nincs úgynevezett albérlettörvény, a polgári törvénykönyv szabályai vonatkoznak a bérbe adóra és a bérlőre egyaránt. Utóbbiak mégis úgy érzik, vitás helyzetekben – az internetes bejegyzéseik szerint – a tulajdonosok diktálnak. Ha például úgy tartja kedvük, indok nélkül emelhetik az árakat, igaz, a bérlők is következmények nélkül otthagyhatják a kifizetetlen rezsiszámlákat, vagy egy romhalmazt a lakásban.


Kerestük a Nemzetgazdasági Minisztériumot, hogy van-e esély a sajátosan magyaros, rendezetlen helyzet kezelésére, például úgy, hogy több nyugat-európai országhoz hasonlóan Magyarországon is megalkotnak egy albérlettörvényt. Még nem kaptunk választ.


Túlkeresletes a piac

A versenynek és az árak elszabadulásának több oka is van. Déry Attila úgy látja, egyre többen vesznek Budapesten befektetési céllal lakást. Egy használt lakás kiadásával ugyanis 6-8 százalékos nettó hozamot lehet elérni, miközben az állampapírok nettó hozama 3-4 százalék körül alakul, és bankbetétekbe sem sokkal érdemesebb betenni a pénzt az alacsony jegybanki alapkamat miatt.

A bérlemények iránti keresletet az is bővíti, hogy többen mernek új városban, új munkát vállalni. Déry Attila példaként említette Sopront, Győrt és Szombathelyet, ahol „szinte budapesti árak vannak”. Sopronban az ausztriai ingázás ennek az oka, Győrbe sokan azért költöznek, hogy az Audinál vállaljanak munkát, míg Szombathely szintén a határ közelsége miatt vonzó. A szoljon.hu is arról számolt be, hogy Szolnokon is magasak az árak a helyi viszonyokhoz képest, ott is több az érdeklődő, mint a kiadó ingatlan.


Idén lett nagy a robbanás

Istenes Mária Éva, marketinges


Nemcsak az albérletek piacán, hanem az olyan szállásmegosztó oldalakon is, mint amilyen például az Airbnb. Ennek oka az, hogy a lakástulajdonosok a nagyobb bevétel reményében szívesebben adják ki ingatlanjaikat külföldi turistáknak. Hogy pontosan mennyien lehetnek az apartmanoztatók, nem tudni, erről ugyanis nincs külön tétel a Központi Statisztikai Hivatal turisztikai statisztikáiban.


A sima lakáskiadásnál is jobb

Az biztos, hogy Budapesten az Airbnb-n több mint 5 ezer lakást ajánlanak, míg a Booking.com-on legalább 1700-at. A hir24.hu korábban a kerületi jegyzőktől kérdezte, hány ilyen lakás működhet legálisan, mivel az apartmanoztatást a jegyzőnek kell bejelenteni. Kiderült, hogy 2013-14-ben jelentősen növekedett az apartmanoztatók száma a belvárosban, ebben a két évben összesen 500 lakást regisztráltak egyéb kereskedelmi szálláshely címen. Ma csak Budapesten csaknem ötezer ilyen lakás van, és a számuk napról napra nő vidéken is, elsősorban a Balatonnál, ahol felkészültebbek a szállásadók – mondta ingatlankiadasokosan.hu marketinges tanácsadója.


Istenes Mária Éva elmondta, ahhoz, hogy valaki Airbnb-zni tudjon, regisztrálnia kell az önkormányzatnál és az adóhatóságnál egyéni adószámot kell kérnie, vagyis az apartmanoztatás után is kell adózni, akárcsak az albérlet után, csak más szabályok szerint. Egyetlen ingatlannál - bizonyos feltételek esetén - választható a tételes átalányadó (szobánként évi 32 ezer Ft, plusz 20 százalék egészségügyi hozzájárulás), ha több lakásról van szó, akkor nincs más alternatíva, mint a 16 százalék személyi jövedelemadó, 27 százalék egészségügyi hozzájárulás.

De még így is megérheti, mert kétszer-háromszor több bevételt hozhat, mint a sima albérlet: napi 10-15 ezer forinttal számolva, átlagos 20 napos foglaltság esetén havi 240-300 ezer forint ütheti a tulajdonos markát, míg albérlet esetén maximum 100-120 ezer forint.

Az ingatlankiadas.blog.hu szerzői készítettek egy kalkulátort, amelyből kiderül, hogy kinek mi éri meg jobban: 3-4 naponta akár tíz külföldit is beengedni a lakásba, vagy hosszú távon szerződni egy diákkal vagy egy családdal. Istenes Mária Éva szerint azoknak a dolgát szerették volna a kalkulátorral megkönnyíteni, akik bizonytalanok, nem tudják, mihez is kezdjenek az üresen álló lakásukkal. „Ott vannak feketén-fehéren a számok, egyszobás lakás adataival készült a kalkulátor, és a program az átalányadót is levonja a végén.”

A marketing-tanácsadó hangsúlyozta, hogy legjobban azoknak éri meg apartmanoztatni, akik tulajdonosai vagy haszonélvezői az ingatlannak, ezért választhatják az átalányadózást, például mert csak egy ingatlanban gondolkodnak - családon belül lehet több tulajdonos, haszonélvező, így megoldható az átalányadózás, tehát nem is feltétlenül csak egy ingatlanban lehet gondolkozni.

Ezen kívül nem árt, ha a tulajdonos elég energiát fektet a munkába, beszél angolul, ért az internethez, és nem valaki mással akarja elvégeztetni a munkát. Ellenkező esetben jobban teszi, ha hosszabb távra keres albérlőt – tette hozzá.


Erre figyeljen, ha apartmanoztat

Kis-Vén Valéria, adótanácsadó a Vs.hu-nak azt írta, az szja mellett a 27% EHO-t azoknak kell fizetni, akik a tételes költségelszámolást választják. Akik átalányadóznak, azoknak is van EHO fizetési kötelezettségük, 20%.

Átalányadós csak az lehet, aki csak egy ingatlanban végzi a szóban forgó tevékenységet. Amennyiben két vagy több ingatlant ad ki, akkor az átalányadózást nem választhatja. Haszonélvezőkre ugyanez vonatkozik.

A közterhekkel kapcsolatban érdemes megemlíteni az általános forgalmi adót is, mivel ez a tevékenység áfa-köteles. Évi 6 millió bevételi értékhatárig választható az alanyi mentesség, de ezt meghaladóan az egész tevékenységnél áfát kell felszámítani a szállásdíjra, aminek a hátulütője az, hogy magasabb lesz a szállásdíj és kevésbé lesz versenyképes a szállásadó. Az alanyi adómentességnél pedig nyilván, minél több ingatlant ad ki a magánszemély, annál könnyebben éri el az évi 6 millió forintos bevételi értékhatárt és annál könnyebben esik ki a mentes körből.