Ki jár jól és kik lesznek az áldozatai az új albérletadónak?

Forrás: MTI/MTVA / Marjai János

-

Ha a kormány tényleg új ingatlan-bérbeadási szabályokat tervez, akkor olyan alacsony lehet az albérletek, illetve az ingatlanok bérbeadása utáni adó mértéke, hogy az jelentősen csökkentheti a feketézők számát a piacon - vélik a lapunknak nyilatkozó szakértők. De nem mindenki járhat jól a változással.


A kormányközeli Magyar Idők szerint április végén egy olyan módosító javaslat kerülhet a kormány elé, amelyben teljesen átírnák az albérleti és ingatlan-bérbeadási piacot. A lapnak nyilatkozó Szatmáry Kristóf, a Miniszterelnökség kereskedelempolitikáért felelős miniszteri biztosa szerint a tervezet lényege, hogy az ingatlanjukat kiadóknak négyzetméterenként 1500 forintot kellene a NAV-nak befizetni évente, amivel minden, jelenleg a lakásbérbeadókra, illetve a turisztikai céllal ingatlant hasznosító magánszemélyekre, cégekre vonatkozó, egymástól eltérő szabályokat felülírnak.

Az egységes adó megállapításánál nem lesz szempont, hogy hány alkalommal, milyen időtartamra és milyen céllal adják bérbe az ingatlant, sőt, az átalányadó a jelenleg az önkormányzatoknak e tárgyban fizetett adófajtákat is kiváltja majd. Az egyetlen kikötés az lehet, hogy egy-egy ingatlantulajdonos egyszerre három bérbeadásra szánt ingatlannal, adószám kiváltásával regisztrálhat majd a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnál külön e célból vezetett nyilvántartásba.

Az még kérdés, hogy ebből mikorra lehet valóság, hiszen a hír megjelenése után a Nemzetgazdasági Minisztérium azt közölte, hogy a kormány tegnap csak az adócsökkentés és otthonteremtés költségvetéséről tárgyalt, más javaslat nem szerepelt a napirenden.


Népszerű lesz, de egyenlőtlen?

Végre megoldást nyújt az állam azoknak a magánszemélyeknek, akik idáig a túlzott terhek miatt nem legálisan adták bérbe az ingatlanjaikat - kommentálta a tervezetet Osadcow Gergely, a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetségének elnöke. Szerinte ezért ez mindenképpen üdvözítő lépés lenne, legalább annyira népszerű, mint a kisvállalkozók körében a kata.



Nem volt viszont ennyire boldog Mörk László, a Magánszállásadók Országos Szövetségének elnöke, aki szerint a tervezett változás „nem korrekt dolog”, hiszen az nem lenne versenysemleges: a fővárosi, kis ingatlanokat kiadók jóval jobban járhatnak, mint, akik vidéken akarnak nagyobb méretű ingatlant kiadni.

Egy pesti ugyanis kétszer olyan drágán, kétszer annyiért tudja kiadni a jóval kisebb lakását, mint vidéki társa, így pedig amikor eljön az adó befizetésének ideje, mindenképpen jobban jár. Ezáltal pedig a nagyvárosiak kaptak egyfajta előnyt, az adóváltozás nekik lehet igazán előnyös, bár az mindig a lakás egyedi tulajdonságaitól függ, hogy valakinek kedvező lesz-e a módosítás - vélte Mörk.


Nagy hatással lehet az adózási morálra

Azt Mörk is elismerte, hogy az albérletek után nem sokan fizetnek jelenleg adót, ám véleménye szerint ez a mostani módosítással könnyen változhat. Ennek oka, hogy sokkal nagyobb lett a lebukás veszélye: amennyiben most jelenik meg ugyanis valakinél az adóhatóság, akkor annak nincs semmi gondja, hiszen az idei bevételeit csak jövőre kell bevallania. Viszont ha a változtatás után jön a NAV, akkor azonnal látja, hogy az ingatlantulajdonos nem adózott a bérbeadás után, így azonnal le tudja buktatni. Ezt pedig nem sokan fogják megkockáztatni, ahhoz túl nagy a bírság - vélte Mörk.


Pénzügy; MNB; bankjegy; gazdaság

Így adóznak most

Jelenleg az albérlet kiadása az szja 15 százalékos mértékét kell megfizetni. Ezt kétféleképpen teheti meg az ingatlantulajdonos: vagy tételesen elszámol, azaz a bevételeiből kivonja a kiadásait és ezután adózik, vagy pedig nem akar könyvelni. Ez utóbbi esetben az állam vélelmezi azt, hogy neki ezzel a tevékenységgel 10 százalék költsége volt. Azaz, ha valakinek volt egymillió forintos éves bevétele, akkor annak 90 százaléka, azaz 900 ezer forint után kellett 15 százalékos adót fizetni.

Az viszont nem tudni, hogy pontosan hányan is adóznak ingatlan-bérbeadás után, ugyanis az ebből származó bevételt az úgynevezett önálló tevékenységből származó jövedelem kategóriába kell beírni. Ez azonban más jövedelmi forrásokat, így a magánóraadásból, ingó bérbeadásból, vagy éppen a szellemi tevékenységből származó jövedelmeket is magába foglalja. Iránymutató lehet azonban, hogy néhányan az önkormányzatoknál jelentik be magukat mint fizető-vendéglátó, így pedig a szobák után kell közel 40 ezer forintnyi átalányadót befizetni. A NAV tavalyi közlése szerint a 2013-as szja-bevallások alapján, 3268 magánszemély összesen 257,5 millió forint adókötelezettséget vallott be ilyen jogcímen.

Ugyanígy gondolta Osadcow is, aki szerint sokan lesznek, akik bár most úgy vélik, hogy nem megfizethető az adóteher, a kisebb mértékű sarcot inkább befizetik, ami által „nyugodtan tudnak majd aludni”.

Szó szerint ezt erősítette meg lapunknak, egy neve elhallgatását kérő ingatlantulajdonos is. Mint mondta, az első egy évben a NAV-tól való félelmében fizetett adót, ám miután ezen időszak alatt egyszer sem ellenőrizték, felhagyott ezen szokásával. „Annyira sok pénzt kértek, hogy úgy döntöttem, inkább bevállalom a rizikót” - jelentette ki Ágnes, aki elmondása szerint összesen már hat éve adja ki a lakását adó befizetése nélkül. Viszont ha valóban csak 1500 forint/év/négyzetméter lenne az adó mértéke, akkor azt „simán befizetném, hiszen nyilván félek valamennyire az adóhatóságtól”.

Egy másik megszólalónk, akinek állítása szerint meg sem fordult a fejében, hogy feketén adja ki az ingatlanát, örülne a változásnak: “Amennyiben csak az 1500 forint/négyzetmétert kell fizetni, akkor az marhára meg fogja érni. Mert például ez az én 54 négyzetméteres lakásomnál évi 81 ezer, havi 6.750 forint lenne. Míg most, hogy kiadom 80 ezerért a lakásomat, 16 ezer forint a havi adóm".

Osadcow szerint jól járhatnak az adót eddig is befizető szállásadók, kis panziótulajdonosok is, hiszen az adó alacsony mértéke miatt a szállásadó szektorban is nőni fog a legálisan működők száma, így pedig nem a törvénytelen módon, adózást megkerülőkkel kell majd felvenni az árversenyt.


Mi lesz a Balatonnál?

Persze ez sem lesz mindenkire jellemző, a magyar tengernél például elképzelhető, hogy lesz olyan szálláskiadó, aki úgy fogja gondolni, hogy számára nincs kockázat és továbbra sem fog adót fizetni. Ezek főleg azok lehetnek, akiknek évek óta ugyanazok a vendégei és már most le van foglalva az éves kapacitás 70-100 százaléka - vélte Osadcow.

"A zöme feketézik", ez Balatonbogláron nyílt titok. "Nem fogom feljelenteni a szomszédasszonyt, hogy feketézik, én küldöm hozzá a vendégeket, ha nálam már nem férnek." - mondta a VS.hu-nak Csapó Árpádné, aki évtizedek óta foglalkozik - családi vállalkozásban - szobakiadással a Balaton partján.

Szerinte ez olyan, mint amikor a vízvezeték-szerelő megkérdezi, hogy adjon-e számlát vagy sem. "Mindig vannak, akik reménykednek benne, hogy megússzák", noha a vállalkozó szerint "izgalmas lehet, amikor két naponta jön a Kurtaxa”. A településen így hívják az önkormányzat munkatársát, aki az éjszakánkénti 360 forintos idegenforgalmi adót beszedi. "Ahol látja, hogy a család autója mellett másik 3-4 is parkol az udvaron, oda becsenget, és kéri az adót. Balatonbogláron mindenki ismer mindenkit, nem nehéz észrevenni, hogy idegen gyerekek játszanak az udvaron."

Szerinte a feketézés akkor harapódzott el, amikor előírták, hogy a szobakiadóknak regisztráltatniuk kell magukat a NAV-nál. Azt ugyanakkor még nem tudja, hogy jobban jár-e majd vagy rosszabbul, abban azonban biztos, hogy az egységes, négyzetméter alapú adózással kevesebben dolgoznak majd zsebre.



Egy másik, balatonvilágosi vállalkozó a Vs.hu-nak azt mondta, számára sokkal kedvezőbb lesz az újfajta adózás, mint a jelenlegi, noha azt nem árulta el, hogy mennyi bevétele van évente a bérleti díjakból, és ebből mennyi személyi jövedelemadót fizet. Mindenesetre szerinte még mindig megéri nyaralót bérbe adni a Balatonnál, "minimális plusz jön belőle". És abban is biztos, hogy azok, akik most zsebbe gyűjtik a bérleti díjat, saját nyugalmuk érdekében inkább kifizetik az új adót.

Mörk szerint a Balatonnál, ahol rövidebb ideig tudják kiadni az ingatlanokat, azok elképzelhető, hogy rosszabbul járnak az új szabályozással. A szakember egyébként úgy vélte, hogy a Balaton külön kategória, ezért a kormánynak ezt a területet külön kellene kezelnie a jogszabályokban.


Az Airbnb-sek biztosan jól járnak

Mörk állítja: nem az albérletesekkel van a legnagyobb gond, hanem az Airbnb-vel. Mint mondta, az Airbnb-nek köszönhetően olyan szálláslehetőséghez jutottak a külföldi fiatalok, amihez eddig nem, ez pedig növeli az állam idegenforgalmi bevételeket. Viszont adót csak elvétve fizettek ezen szolgáltatások után, így a kormány nekik is kedveskedhet ezzel a módosítással.

Ők ugyanis viszonylag drágán, sok külföldinek adják ki az ingatlant, így pedig jóval nagyobb bevételük keletkezik, mint aki hosszú távú albérletben gondolkodik. Emiatt pedig a négyzetméter alapú adózással nekik kedveznek, így Mörk szerint ez egyfajta látszatmegoldás, amelyben az Airbnb-sek látszatadót fognak fizetni. „Igaz, ez is jobb mint a semmi, végre legalább tett valamit a kormány” - mondta a szakember.


airbnb


Az szinte biztos, hogy az Airbnb szolgáltatást nyújtóknál is nőhet az állami adóbevétel - értett egyet Osadcow is, aki elmondta, hogy jelenleg 8400 ilyen szálláshely működik az országban, ám azt csak a NAV tudhatja, hogy ebből hányan fizetnek jelenleg is adót. Szerinte ezen ingatlantulajdonosok most számolni fognak, mindenki meg fogja nézni, hogy mekkora a kihasználtsága, mennyi lenne a fizetendő adója, így pedig mérlegelni fogják az ezzel járó költségeket, a lebukás kockázatát.

Mörk szerint ugyanakkor az igazi probléma, hogy az Airbnb nem lakáskiadás vagy albérlet, hanem szállásszolgáltatás, azaz azt nem lehetne többek közt adószám és online pénztárgép nélkül működtetni, de engedélyt kellene például a tűzoltóságtól és az ÁNTSZ-től is kérni - azaz a helyzet teljesen hasonlít ahhoz, amiről a taxi kontra Uber kérdésnél is vitáznak az érintettek.

Ehhez azonban nem nyúlt hozzá a kormány, így összességében Mörk szerint úgy néz ki a helyzet, hogy rendeztek egy százméteres futóversenyt az Airbnb-seknek és a szállásszolgáltatóknak, ahol előbbiek ötven méteres előnyt kaptak. Éppen ezért Mörk szerint a mostani lépés inkább a tünetek kezelése, mint az alapprobléma megoldása.