Ez az oka, hogy még mindig főleg Budapesten építenek új lakásokat

Fotó: MTI / Beliczay László

-

A fővárosban az új lakások átlagos négyzetméterára 630 ezer forint, azaz majdnem duplája az átlagos használt lakásénak. Van milliós ár is.


Egyelőre marginális szerepet töltenek be az új lakások az ingatlanpiacon: a forgalom alig több mint három százalékát tették ki 2016 első negyedévében, és mindössze 1200 vásárlásról van szó. Ez a szám persze növekedni fog, hiszen lassan beindulnak azok a projektek, amelyeket az áfacsökkentés hatására indítottak el a fejlesztők. Az Otthon Centrum adatai szerint az idén 15 ezer új lakást adnak át, s ennek többszörösére rúg az elindított projektek száma: az idén kiadott építési engedélyek száma több mint kétszeresére nőtt mind az első, mind a második negyedévben a tavalyi negyedéves adatokhoz képest.

A fejlesztőknek igencsak iparkodniuk kell, hiszen az új lakások csak három évre adóznak alacsonyabb kulccsal, 2019-től ismét 27 százalék lesz rajtuk az áfa. Az elképzelések szerint addigra felélénkül annyira a piac, hogy magasabb adóteher mellett is pörögnek majd a projektek.


A pörgés relatív

A pörgés ugyanakkor meglehetősen relatív: a folyamatban lévő projektek java ugyanis budapesti. Vagyis komolyabb fantáziát egyelőre csak a fővárosi fejlesztésekben látnak. A 15 ezer idén átadandó lakásból tízezer van Budapesten, a folyamatban lévő projektek közül pedig 17 ezer budapesti, 1660 pedig vidéki – többnyire megyeszékhelyeken zajló – fejlesztés. A számok alapján az látszik, hogy ott futnak fel a beruházások, ahol vélhetően magasabb jövedelmű a lakosság: inkább Budapesten, s ezen belül a XIII., XI. és a XIV. kerületben, ahol a fejlesztések fele zajlik – a nagyon drága kerületek ugyanúgy háttérbe szorultak, mint az olcsók.


Első körben nagyot akarnak szakítani a fejlesztők


Ennek fényében az új lakások árának változása is szükségszerűen intenzívebben emelkedik, mint a használt lakásoké. Hiszen a használtingatlan-piac kevésbé koncentrált, így az árak sem emelkednek irreális mértékben. Ehhez képest az új lakásoknál a fejlesztő megengedheti magának, hogy olyan helyen építtessen, ahol közel ugyanazért a beruházásért magasabb árat kérhet. Ezért az új lakások ára Budapesten ötven százalékkal emelkedett, az MNB statisztikája szerint mára elérte a 450 ezer forintos négyzetméterárat.


Nem keresnék tömegek

Ez a folyamatban lévő projekteknél még magasabb: Soóki-Tóth Gábor, a Otthon Centrum elemzési vezetője szerint a projekteken belül kínált új lakások átlagos négyzetméterára Budapesten 630 ezer forint. A legmagasabb fajlagos árak az V. és XII. kerületben jellemzőek, ahol a kínálati lakásár átlaga meghaladja az egymillió forint per négyzetméter értéket. Így már érthető az is, miért nem ezek a kerületek vezetnek a projektek számát illetően: egyszerűen nem lenne tömeges fizetőképes kereslet ezekre a lakásokra.


A legalacsonyabb négyzetméterárak a külső pesti kerületekre jellemzőek: 400 ezer alatti ár jellemzi a XXIII. és XVI. kerületben a beruházók által kínált új lakásokat, de a többi külső pesti kerület árfekvése is félmillió forint alatt alakul négyzetméterenként. Ezzel szemben Budán a projektek átlagára mindenhol 500 ezer forint felett alakul. Az árakat projektenként vizsgálva 300 ezer és 1,4 millió forint között igen széles sávban kínálják az új építésű fővárosi lakásokat. Az öt legdrágább projekt az II. és a XI. kerület hegyvidéki részeiben található.


Vidéken olcsóbb

Vidéken a fajlagos ár 340 ezer forint négyzetméterre vetítve. A legdrágább város Sopron, árai a külső pesti kerületek átlag áraival vetekszenek; a legdrágább projekt lakására 500 ezer forint/négyzetméter. A legolcsóbb pedig, 235 ezer forintos árral, egy nagykanizsai projekt.

Egy átlagos méretű új lakás ára – a legkeresettebbek az 55 négyzetméter körüli ingatlanok – a folyamatban lévő beruházások alapján 35 millió forint körül alakul, egy ugyanekkora használt lakás pedig az MNB statisztikái szerint 331 ezer forintos átlag négyzetméterárral számolva 18 millió forintba kerül. Nem túl meglepő, hogy a drágább új lakásoknál nagyobb arányban vesznek fel hitelt a vevők: míg a tranzakciók 3 százalékát teszik ki az újlakás-vásárlások, addig a hitelfelvételnél az új lakások aránya az idén már meghaladta a 10 százalékot.