Egyre inkább a gazdagok kiváltsága a lakásvásárlás

Fotó: MTI / Kallos Bea

-

A lakásárak kilőttek, s ezt csak a magasabb jövedelműek tudják követni, az átlagcsalád helyzete romlott.


Kilőtt, mint az ágyú

Az ingatlanpiacon több változás is azt a trendet erősíti, hogy a lakásvásárlás egyre inkább a pénzesebb réteg számára lesz elérhető. Ez elsősorban a lakásárak meglódulásának köszönhető, amelyet nem követ hasonló ütemben sem a bérek emelkedése, sem pedig a lakáshitelek költségeinek csökkenése, illetve a hitelhez jutás könnyítése. Ezt tetézi, hogy a felnőtt lakosság nagyobb része ki van zárva bármilyen hitelezésből.

A jegybank minapi lakáspiaci elemzése szerint 2013 vége óta, ami a lakáspiac mélypontjának tekinthető – ezt követően kezdtek emelkedni az árak – majdnem 30 százalékkal emelkedtek a lakásárak Magyarországon. Ez gyakorlatilag a használt lakások iránti kereslet irdatlan megugrásának köszönhető, hiszen ez adta a piac több mint 95 százalékát. Ezen belül is a használt lakások ára 29, az újaké pedig 12 százalékkal emelkedett az elmúlt 2,5 évben.

Az árak alakulása összességben messze nem volt egységes országszerte, tulajdonképpen nagyobb gócpontok irányították a piacok, más területeken nem volt tapasztalható komoly élénkülés. A trendet egyértelműen a budapesti lakáspiac alakította: itt a legdinamikusabb az áremelkedés, s itt emelkedett a legnagyobb mértékben a tranzakciók száma.


Tuti biznisz


Budapest, te csodás

A budapesti használt lakások fajlagos ára már eléri a vidéki új lakásokét. 2014 és 2016 első negyedéve között a budapesti használt lakások átlagos fajlagos négyzetméterára 38 százalékkal, 331 ezer forintra nőtt, amely szint már jelentősen meghaladja a megyeszékhelyeken, valamint egyéb városokban az új lakások esetén tapasztalt 262, valamint 292 ezer forintos átlagos négyzetméterárat.

A budapesti új lakások átlagos fajlagos négyzetméterára a 2015-ös 398 ezer forinthoz képest 450 ezer forintra nőtt, ami már csaknem 72 százalékkal magasabb a megyeszékhelyeken tapasztalt négyzetméterenkénti újlakás-áraknál. Ennél is durvább a különbség a használt lakások piacán: a fővárosi használt lakások fajlagos ára 2016 első negyedévében már csaknem duplája volt a megyeszékhelyeken tapasztalt áraknak.

Vagyis főként Budapesten és a nagyobb településeken drágulnak az ingatlanok, ráadásul ezen belül is azokon a területeken emelkednek a négyzetméterárak, ahol eddig is magasabb szinten voltak. Mindez azt jelenti: a lakáspiaci élénkülés a drágább és így vélhetően magasabb minőségű ingatlanokkal jellemezhető területeken koncentrálódik. Vagyis kereslet inkább az eleve drágább lakásokra van, így a drágább lakásokat még a magasabb jövedelműek is egyre nehezebben tudják megszerezni.



Átlagék mennek a lecsóba

Mindez abban is megmutatkozik, hogy a lakásárak emelkedésével párhuzamosan egyrészt nem nőnek ennek megfelelő ütemben a bérek, s nem javul hasonló szinten a hitelhez jutás sem. Az persze nem is lenne reális, hogy a bérek 30 százalékkal emelkedjenek két-három év alatt, ám a hitelek költségének csökkenése, s általában a hitelhez jutás is könnyítheti a lakásvásárlást. Ez azonban nem nagyon tapasztalható.

A lakáshitelek átlagos hitelköltsége csak kismértékben csökkent. Az új kibocsátású volumenre számított átlagos teljes hiteldíjmutató (thm) 2016 első félévében 0,1 százalékponttal, 5,7 százalékra csökkent. A csökkenés a referenciakamat alapkamat-csökkenést követő mérséklődésének és a felárak emelkedésének eredőjeként következett be. A felárak emelkedése annak tudható be, hogy a bankok az élénkülő kereslet hatására kockázatosabb ügyfeleknek is nyújtanak hitelt.

A jegybank számításai szerint összességében romlott a lakáshoz jutás esélye. Egy kétkeresős, átlagos jövedelemmel rendelkező háztartás öt százalékkal alacsonyabb jövedelemmel rendelkezik annál, ami egy átlagos lakás megvásárlásához szükséges, tipikus jelzáloghitel felvételéhez kell. A lakásárak jelentős emelkedése a mutató növekedése irányába hatott, amit a hitelfeltételek enyhülése nem tudott ellensúlyozni, miközben a finanszírozási költségek változatlanul alacsonyak maradtak – áll az MNB tanulmányában.

A lakáshoz jutást az is nehezíti, hogy 2011 után lényegében egy csapásra 910 ezerről négymillió fölé nőtt a KHR-rendszerben nyilvántartott személyek száma – vagyis ennyien nem hitelképesek, mert egy korábbi banki tartozásukat, tipikusan devizaalapú hitelüket nem tudták fizetni. A statisztikák szerint 4,97 millióan vannak a listán. Ez a lakosság fele, a felnőtt lakosságnak pedig jócskán a többsége. Mivel a listán valószínűleg zömmel az alacsonyabb jövedelműek szerepelnek – akik azért nem fizették a hitelüket, mert nem tudták, s nem azért, mert nem akarják, pedig képesek lennének rá –, ezért a lakáspiacon eleve nem tud megjelenni ez a kör.

Ennek köszönhető részben az is, hogy a családi otthonteremtési támogatás egyelőre nem szaggatta szét a lakáspiacot. Az idén 61 ezren kérelmezték a csokot, közülük a bankok 12 ezer kérelmet fogadtak be. Az átlagos támogatás 2,2 millió forint, ami azt jelenti, hogy a tíz plusz tízmilliós kedvezményt alig veszik igénybe. Ez a szabályok enyhítése után a jövőben változhat, de gigantikus számok itt nem várhatók reálisan.