Egyre eredményesebben alkudhatnak a lakásvásárlók

Fotó: Faludi Imre / Faludi Imre

-

Befékeztek az árak az ingatlanpiacon. A forgalom továbbra is jelentős, de az új építésű ingatlanok lenyomják a használt lakások árait.


Úgy tűnik, megáll az ingatlanárak növekedése. Habár a statisztikai adatok egyelőre még csak a II. negyedévnél járnak, már ezekből is látszik a lassuló növekedési ütem. Azóta további mérséklődés következett be, olyannyira, hogy most már csak stagnáló árakról beszélhetünk.

Míg az I. negyedévben még 5,1 százalékkal tudtak emelkedni a használt lakóingatlanok árai, a második negyedévben ez a mérték jelentősen, 0,7 százalékra mérséklődött. Ha pedig a ténylegesen eladott lakások árait vizsgáljuk, akkor 2,3 százalékos árcsökkenésre került sor 2015-höz képest a KSH adatai szerint – írja elemzésében a Balla Ingatlanirodák. Eszerint nincs már további tere az áremelkedésnek.


Megfordult a trend

A tavalyi jelentős mértékű ingatlanpiaci áremelkedés egyszeri hatásnak volt köszönhető. Együtt érvényesült az alacsony jegybanki alapkamat, az elhalasztott vásárlások és a bizonytalanná váló pénzügyi befektetések felől az ingatlanpiacra áramló tőke hatása. Mindez az idei évben már lecseng, így jövőre az árak stagnálására vagy akár csökkenésére lehet számítani az ingatlanpiacon.

Az idén megfordult a trend, bár a KSH számai még azt mutatják, hogy a forgalom az első félévben nem mutatott visszaesést, sőt további, 29 százalékos élénkülés következett be április és június között az előző év azonos időszakához viszonyítva. A forgalom meghaladta a 2010-es szintet, sőt közelít a válság előtti állapothoz.

Az árak viszont már a statisztikákban sem mutatnak ilyen lendületes emelkedést. A 2016-os évet, vagyis eddig az első félévet tekintve 9,9 százalékos tiszta áremelkedést mért a KSH a 2015-ös 11,4 százalék után. De mivel a lakások összetétele az alacsonyabb értékű lakások felé tolódott, így tulajdonképpen 2,3 százalékos árcsökkenés következett be az előző évhez viszonyítva, míg a tavalyi teljes árváltozás még 12,4 százalékos emelkedést mutatott.


Budapesten elszálltak, vidéken esnek

Budapesten egy kicsit másként fest a helyzet. 2016 elején a fővárosban a reálértéken számított ingatlanárak meghaladták a válság előtti szintet. A tavalyi, 17,4 milliós átlagértékről idén már 19,5 millió forintra nőtt a lakások ára. Ezzel pedig 25 százalékkal meghaladja a 2008-as nominális szintet, de reálértéken is 2,6 százalékkal magasabb, mint a válság kitörésekor. Ha a négyzetméterárakat vizsgáljuk, akkor azt látjuk, hogy a 2015-ös 290 ezres ár 338 ezerre emelkedett az idei első fél évben.

Ha a kerületeket tekintjük, akkor látható, hogy a legnagyobb mértékű áremelkedés a belvárosban, vagyis az V., VI., VII. és IX. kerületekben következett be. A budai kerületek már csak a középmezőnybe kerültek, ahogy a XIII. és XIV. kerületek is, míg a sereghajtók a külső pesti kerületek, így a XVI–XVIII. és a XX–XXI. kerület.

A belvárosi áremelkedés összefüggésbe hozható a komolyabb befektetői jelenléttel, többek között a rövid távú lakáskiadás terjedésével. Ugyanakkor ebben az üzletágban már érezhető egyfajta kiábrándultság a tulajdonosok részéről. Azok közül, akik korábban megpróbálkoztak a rövid távú lakáskiadással, sokan csalódtak. Így ők – illetve azok, akik egyéb tényezők miatt kénytelenek váltani – most a piaci konjunktúrát és a magas árakat látva inkább értékesítenék ingatlanjaikat.

Ahogy kifelé haladunk a városból, úgy mérséklődnek az árak, valamint az áremelkedés mértéke. És míg a külső kerületekben azért észlelhető volt még némi árnövekedés – többek között a megugró paneláraknak köszönhetően –, a budapesti agglomeráció már nem tudta követni a lendületet. Egyedül az északnyugati szektor kivétel, ott emelkedtek az árak az agglomerációban. A kialakult, 26 millió forintot is meghaladó árszint révén ez a rész az ország legdrágább területei közé került.

Ha Budapesten és annak agglomerációján túlra tekintünk, akkor látható, hogy a megyeszékhelyeken már csak 6,7 százalékkal emelkedtek az ingatlanárak 2015 óta, míg a kisebb városok árai 3,1 százalékkal estek, a községeké pedig 4,7 százalékkal. Balla Ákos szerint az ingatlanpiac számára kedvező helyzetet csak Budapest és néhány nagyváros – Győr, Kecskemét, Debrecen – tudta kihasználni. Ha ezeket a városokat nem tekintjük, akkor a vidéki ingatlanpiac állapota meglehetősen lehangoló képet mutat. Az árak még mindig esnek, a kereslet gyenge, és a kisebb településeknél csak eseti tranzakciókról beszélhetünk.


Mikor érkeznek az új lakások?

2016 második negyedévében látszik, hogy kezd kibontakozni az élénkülő építési kedv: az építési engedélyek száma emelkedett. Ez ugyanakkor még nem hat ki az új lakások értékesítéséi számaira, hiszen az átadások majd csak 2017 végére, 2018-ra várhatók. Egy-egy nagyobb társasház fejlesztése két-három évet vesz igénybe, vagyis az első projektek átadására leghamarabb jövőre kerülhet sor, de meghatározó hatással inkább csak 2018-ban lesz az árakra.

Egyelőre viszont az új építésű lakások tervezőasztalról történő értékesítése nem megy könnyen, annak ellenére, hogy jelentősen felduzzadt irántuk az igény. A vevők alaposan megvizsgálják, hogy mit vásárolnak és milyen árakon, így a tervezőasztalról való eladás már nem olyan könnyű, mint a válság előtti években.

Mindennek hatása lehet a használt lakások áraira is. Hiszen az nyilvánvalóan nem lesz tartható, hogy a használt ingatlanok és az új építésű lakások árai között alig van különbség. A két szegmens árszínvonalának távolodnia kell egymástól, de mivel az új építésű lakásokat is szeretnék eladni a beruházók, így az irány inkább a használt lakások árcsökkenése lehet.

Összességében elmondható, hogy az árak emelkedése megállt, és ezt kezdik visszaigazolni a statisztikai adatok is. Noha a forgalom továbbra is jelentős, a tavalyi erős, de egyszeri hatás már egyre kevésbé érvényesül. Eközben egyre nagyobb számban belépnek az ingatlanpiacra az új építésű lakások, melyek hatással lesznek a használt lakások áraira is. Jövőre már inkább stagnálás vagy árcsökkenés várható, és ehhez igazodniuk kell a használt lakásaikat eladásra kínáló ingatlantulajdonosoknak is. Ami a hirdetési árakat látva nem lesz könnyű, hiszen azok meglehetősen távol állnak a realitástól, amit jól mutatnak az egyre növekvő alkuk is.